Frente a un porcentaje de inquilinos que supera el 20% de la población total del país, solo un escaso 5,7% de los adultos españoles obtiene ingresos procedentes del alquiler de una vivienda
El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos estructurales y sociales en España. Los precios excesivamente altos y la escasez de oferta económica están poniendo a muchas familias en una situación financiera complicada, ya que destinan una parte considerable de sus ingresos al pago mensual del alquiler. En este contexto crítico, ha comenzado a difundirse la idea de que el mercado se sostiene por el “pequeño propietario”, ese ciudadano común que, tras años de esfuerzo, pudo adquirir una segunda vivienda para complementar su salario o pensión. Sin embargo, esta percepción está lejos de reflejar la realidad. Un estudio del Ministerio de Consumo, realizado junto con el CSIC y basado en datos de 2023, constata que el negocio inmobiliario está dominado fundamentalmente por personas y entidades que poseen múltiples propiedades.
Al sumar el peso de las empresas, fondos de inversión, rentistas y el parque público, se observa que prevalecen los grandes propietarios. Según la investigación, “aproximadamente el 60% del mercado del alquiler está controlado por multiarrendadores y personas jurídicas”, lo que posiciona a los pequeños propietarios en un papel manifiestamente minoritario frente a los principales agentes del sector. De hecho, quien posea una sola vivienda “gestiona menos del 40% de las viviendas alquiladas” en España. Se trata de un entorno corporativo e institucional que administra más de medio millón de inmuebles.
El Informe Anual 2023 del Banco de España estima que empresas, fondos de inversión y otras entidades manejan alrededor de 223.552 viviendas, equivalentes a un 8% del total. A este cómputo se suma el parque público y social con aproximadamente 300.000 viviendas. En conjunto, las personas jurídicas y los entes públicos controlan cerca de 523.552 inmuebles, que representan un 17% del mercado de alquiler. El restante 43% corresponde a particulares que poseen más de dos viviendas. Cabe señalar que el análisis del segmento particular se fundamenta en las deducciones del IRPF para vivienda habitual, por lo cual se excluye totalmente el alquiler turístico o de locales comerciales.
Pocos caseros, muchos pisos y alta concentración
El estudio también enfatiza que, al enfocarse únicamente en las personas físicas y dejando de lado las grandes compañías, los datos continúan desmontando la narrativa común del pequeño arrendador. De esta forma, se destaca que “más de la mitad del alquiler particular en España está en manos de multiarrendadores”. En concreto, el 52,8% de los pisos ofertados por particulares pertenece a rentistas que administran carteras con dos o más inmuebles.
En esta entrevista, Javier Gil analiza las causas y consecuencias de la crisis de la vivienda en España. Desde el fenómeno del 'rentismo', que desplaza a familias para aumentar ganancias, hasta las posibles soluciones que implican una reorganización del mercado.
Esta brecha se vuelve aún más patente al examinar quiénes son los actores sociales principales en este mercado. Mientras que la proporción de inquilinos supera el 20% de la población nacional, solo un escaso 5,7% de los adultos españoles obtiene ingresos por alquilar una propiedad. Además, este fenómeno es mucho más notable en las grandes ciudades y en áreas con elevado atractivo turístico. Quienes acumulan estas carteras inmobiliarias suelen residir (y tributar) en grandes urbes y zonas muy demandadas.
Es importante considerar que el informe categoriza la información según la residencia fiscal del contribuyente, y no conforme a la ubicación física de los inmuebles arrendados. Esto implica que un alto porcentaje de multiarrendadores en una ciudad representa la cartera de propiedades de quienes tributan allí, incluso si las viviendas están localizadas en otros territorios.
Así, Las Palmas de Gran Canaria presenta la mayor concentración: el 64,9% de los caseros que tributan en esa ciudad son multiarrendadores, frente a un 35,1% que posee una única propiedad. Un contexto similar se observa en regiones como Santa Cruz de Tenerife, con un 64,6%, y Palma de Mallorca, con un 63,1%. Por su parte, en grandes ciudades como Barcelona y Madrid, los multiarrendadores representan el 60,8% y 56,4%, respectivamente.
Valencia (55,0%) y Málaga (51,6%) también evidencian mayorías claras a favor de quienes acaparan viviendas. La única gran ciudad analizada que se aparta de esta tendencia es Sevilla, donde los arrendadores con una sola propiedad mantienen una ligera mayoría del 53,2%. En la investigación no se incluyen el País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, debido a que el estudio se basa en datos de la Agencia Tributaria que abarcan exclusivamente los territorios del Régimen Fiscal Común.
Un crecimiento que favorece a quienes más poseen
Lejos de frenarse, esta dinámica desigual ha ido acelerándose en los últimos años. Entre 2016 y 2023, el parque total de viviendas creció notablemente, ascendiendo de 1.900.883 a 2.570.845 inmuebles en ese periodo de siete años, aunque los beneficios de este aumento no se distribuyeron equitativamente. El análisis indica que “los pequeños caseros (con una sola vivienda) incrementaron su patrimonio en un 30,4%, mientras que los multiarrendadores lo hicieron en un 39,9%”. La expansión del alquiler ha servido principalmente para engrosar las carteras de quienes ya poseían una base inmobiliaria sólida, permitiéndoles ampliar su patrimonio con mayor rapidez que el resto.
Finalmente, el estudio señala que el aumento de la oferta no ha significado una democratización del acceso a la vivienda, sino que ha reforzado un mercado que opera con una fuerte concentración. El pequeño propietario continúa existiendo, pero su relevancia tiende a ser cada vez más marginal.