Antes de llegar a los tribunales, es imprescindible agotar la ‘vía amistosa’ y recopilar pruebas
Los vecinos, esos ‘amienemigos’ tan comunes desde hace siglos —como demuestran la multitud de refranes al respecto— son quienes te ayudan cuando falta aceite, pero también complican la vida si deciden organizar una fiesta cuando se desea descansar. Son tanto fuente de amistad como de conflicto, hasta el punto que la ley ha intervenido para regular ciertas situaciones, como los malos olores persistentes.
La Ley de Propiedad Horizontal constituye el marco legal principal para gestionar estas circunstancias y establece un orden progresivo de actuación cuando un olor incómodo o insalubre supera los límites señalados por la normativa y la jurisprudencia. La legislación vigente permite que cualquier propietario o inquilino afectado por un olor fuerte y continuo pueda reclamar siempre que se demuestre que altera gravemente la convivencia.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, aunque no mencione expresamente los malos olores. La clave radica en que el olor sea notorio, constante y cause una alteración notable de la normalidad, condición que habilita la presentación de una reclamación formal. Si el problema persiste, un juez podría incluso privar al infractor del uso de su vivienda hasta por tres años, dependiendo de la gravedad y los daños generados a la comunidad. Sin embargo, esta es la medida más severa, evidentemente.
Vecinos de Pozuelo contra el futuro Palacio de Congresos
Cómo es el proceso para denunciar malos olores en una vivienda
El procedimiento legal contempla tres etapas progresivas: primero, se debe intentar una solución amistosa con el causante del olor; si esto no funciona, se debe informar al presidente o administrador de la comunidad para que efectúe un requerimiento formal; finalmente, y con acuerdo de la junta de propietarios, se puede acudir a la vía judicial. Para iniciar acciones legales, el olor debe ser perceptible y sostenido, exceder una tolerancia razonable y estar objetivamente comprobado.
Los casos más comunes que justifican una intervención legal incluyen la acumulación constante de basura, animales mal cuidados, el síndrome de Diógenes o fallos estructurales del edificio, como conexiones defectuosas en los conductos comunes. En estas situaciones, la comunidad debe actuar para identificar la fuente antes de señalar a un propietario específico.
La jurisprudencia enfatiza la necesidad de que el mal olor sea continuo. La Sentencia Civil Nº 166/2015 de la Audiencia Provincial de Pontevedra, mencionada por Fotocasa, establece que no es suficiente con episodios ocasionales, sino que se debe apreciar la intensidad y repetición del problema, además de un impacto real en la convivencia. No es indispensable que existan daños materiales; basta demostrar una afección continua a la habitabilidad.
Para que la reclamación tenga éxito, es fundamental recopilar pruebas: fotografías, testimonios, comunicaciones documentadas (mensajes, burofaxes, actas) o informes médicos en caso de afectación sanitaria. En casos complejos, se pueden utilizar pruebas técnicas como la olfatometría dinámica, que permite evaluar la intensidad y la naturaleza del olor.