La residencia fiscal, el tipo de inmueble y el destino posterior determinan las obligaciones fiscales en cada transacción
Adquirir una vivienda en España siendo extranjero no implica, por sí mismo, un mayor pago de impuestos al momento de la compra. La legislación vigente establece que los tributos principales relacionados con la compraventa son iguales para cualquier comprador, sin importar su nacionalidad; no obstante, pueden surgir obligaciones fiscales adicionales cuando el propietario no tiene residencia fiscal en España.
Como indica el portal inmobiliario Fotocasa, la clave no radica en la nacionalidad del comprador, sino en dos aspectos: si la persona reside fiscalmente en España y el uso que le dará al inmueble tras la compra.
Qué impuestos se abonan al comprar una vivienda
Cuando un extranjero adquiere una vivienda, los tributos dependen principalmente de si el inmueble es nuevo o de segunda mano.
En una vivienda usada, el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicable en las compraventas entre particulares. La tasa varía según la comunidad autónoma y, generalmente, se sitúa entre el 5% y el 10%, aunque existen tipos reducidos y en algunos casos específicos tramos superiores.
Esto implica que, para una vivienda valorada en 100.000 euros, el coste fiscal puede ascender a varios miles de euros adicionales al precio acordado.
Si la vivienda es de obra nueva, en lugar del ITP corresponde pagar IVA, generalmente del 10%. A esta cantidad se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje también varía según cada comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5% y el 1,5%.
Por lo tanto, adquirir una vivienda nueva de 100.000 euros conlleva el pago de 10.000 euros por IVA más un importe adicional correspondiente al AJD.
Cuáles son los otros gastos que acompañan la operación
Más allá de los impuestos, toda operación de compraventa conlleva otros costes habituales que afectan por igual a compradores nacionales y extranjeros.
Entre estos se encuentran los gastos notariales, que dependen del valor del inmueble y del tipo de escritura; la inscripción en el Registro de la Propiedad; y la tasación, que es obligatoria cuando se solicita financiación hipotecaria.
El presidente de la Asociación Española de Tasadores Inmobiliarios, Francisco Riaza, explica los motivos por los que los trabajadores han convocado una huelga y reclama incrementos salariales para el sector.
Estos gastos no son fijos y varían según el valor de la vivienda, la comunidad autónoma y la existencia o no de hipoteca, por lo que deben considerarse como costos orientativos y no cifras definitivas.
Si el comprador no puede desplazarse a España para firmar, puede requerir un poder notarial que autorice a otra persona a actuar en su representación. Este documento suele tener un costo adicional y, en algunos casos, también demanda traducciones juradas.
Un detalle fundamental sobre el AJD y las hipotecas
Uno de los aspectos que genera mayor confusión es quién debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando existe financiación bancaria.
En una vivienda nueva, el comprador mantiene la obligación de pagar el AJD relacionado con la escritura de compraventa. Por su parte, el banco asume el AJD correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario, conforme a la normativa vigente.
En consecuencia, aunque exista hipoteca, este impuesto no desaparece completamente para el adquirente.
El “impuesto del 100%” continúa sin convertirse en ley
El denominado “impuesto del 100%” para compradores extranjeros no residentes, según Fotocasa, es un recargo que ha surgido en propuestas políticas y debates públicos, pero actualmente no está vigente. No existe ninguna legislación aprobada por el Congreso que obligue a duplicar la carga fiscal de una operación inmobiliaria por la condición de extranjero.
Si alguna medida de ese tipo llegara a aprobarse, debería atravesar el proceso legislativo y quedar expresamente recogida en una ley.
Qué varía si el propietario no tiene residencia fiscal en España
La diferencia principal surge tras la compra: los propietarios extranjeros no residentes deben abonar anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso si la vivienda no está alquilada.
Si el inmueble genera ingresos por alquiler, el impuesto se aplica sobre esos rendimientos: la tasa es del 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto.
Cuando la vivienda permanece vacía, Hacienda considera que existe una renta imputada y exige tributar por ella mediante el modelo 210. A estos pagos se suman otros gastos anuales habituales para cualquier propietario: el IBI municipal, la tasa por gestión de residuos, los gastos de comunidad, los suministros y, frecuentemente, el seguro de hogar.