El miembro de la junta directiva de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias sostiene que las viviendas no bajarán de precio a corto plazo porque “la demanda permanece muy alta y la oferta es insuficiente”
Lo que más inquieta a los españoles es el acceso a la vivienda, con una preocupación mucho mayor que por la crisis o el empleo, según revela la última encuesta del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Todo indica que esta preocupación persistirá debido a unos precios elevados que “no disminuirán por ahora”, admite Ignasi Roselló, miembro de la junta directiva de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci Spain), una entidad que agrupa a profesionales del sector inmobiliario, entre ellos arquitectos, ingenieros, abogados, consultores, agentes inmobiliarios y desarrolladores.
Roselló señala la solución para que la vivienda baje: “Más obra nueva y reducción de las trabas burocráticas a la construcción”. La otra alternativa, menos deseable, sería “un conflicto prolongado en Oriente Medio”.
-Pregunta: La guerra en Oriente Medio ha elevado el precio de la energía y provocará un aumento en la inflación, lo que podría impulsar al Banco Central Europeo a subir los tipos de interés para controlarla. Este ajuste incrementaría el coste de las hipotecas y aumentaría el euríbor, que, junto a la crisis económica prevista, podría llevar a que fondos de inversión y propietarios pusieran en venta un gran número de viviendas. ¿Estas circunstancias podrían generar un aumento en la oferta que afectara a la caída del precio de las casas a corto y medio plazo en España?
-Respuesta: A corto plazo, no. Sin embargo, si el conflicto se extiende durante un año y medio o más, podría afectar a la baja del precio de la vivienda. Una guerra que dure pocas semanas o meses no influirá en los precios. Las viviendas dependen de dos factores: que la economía funcione bien y que los bancos sigan otorgando hipotecas. Actualmente ambos se cumplen, por lo que las ventas continúan y los precios no muestran signos de descenso. La demanda es muy alta y la oferta limitada. Cuando la economía está estable, las personas no necesitan vender.
-P: ¿Cuáles son las razones principales que llevan ahora a los propietarios a vender una vivienda?
-R: Entre las causas más comunes están el cambio de ciudad, recibir una vivienda en herencia, la necesidad de un hogar más grande por crecimiento familiar, separaciones o divorcios y, fundamentalmente, dificultades económicas. Por lo general, la venta ocurre cuando la situación financiera personal empeora, se pierde el empleo o la hipoteca se encarece y ya no puede pagarse, como sucedió durante la burbuja inmobiliaria de 2008. Actualmente eso no ocurre y no existe presión para vender.
-P: ¿Influye también que, tras la crisis de 2008, los bancos sean más estrictos en la concesión de hipotecas?
-R: Así es. En los últimos 15 años, las entidades financieras han sido muy rigurosas al otorgar hipotecas y, en general, han actuado correctamente. Los propietarios ahora pueden asumir mejor el aumento del euríbor y sus inmuebles no tienen un valor menor que el del préstamo, como ocurría en muchos casos anteriormente.
-P: ¿Cuándo estima se estabilizarán o comenzarán a bajar los precios de la vivienda?
-R: Por el momento, todo apunta a que no ocurrirá. Este año, las subidas de precio se han ralentizado con respecto a meses anteriores y las compraventas en enero serán mucho menores que en el mismo periodo del año pasado. Muchas personas no pueden acceder a la compra debido al alto costo de las viviendas, lo que obliga a los vendedores a no incrementar más los precios. En ocasiones, quienes no tienen urgencia por vender fijan precios muy por encima del mercado, dejando las casas sobrevaloradas. Esto provoca que el valor de tasación sea inferior al precio solicitado y, consecuentemente, los bancos denieguen hipotecas para esas viviendas, evitando riesgos. Ante ello, el propietario podría verse forzado a reducir el precio para lograr la venta. Los elevados precios frenan las operaciones al existir una gran diferencia entre lo que el comprador puede pagar y lo que el propietario pide.
-P: ¿Qué tendría que suceder para que los precios bajaran?
-R: Para que los precios disminuyan realmente, además de aumentar la oferta, deben producirse cambios normativos significativos, los cuales no parecen estar en agenda del Gobierno.
-P: ¿Qué tipo de modificaciones serían necesarias?
-R: Por ejemplo, una reforma fiscal. En muchas comunidades autónomas, como Cataluña, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales alcanza el 10%. También sería esencial incrementar considerablemente la obra nueva. La vivienda usada reduce su precio cuando hay abundante construcción de pisos nuevos, ya que las personas prefieren estrenar. Actualmente hay poca obra nueva debido a los elevados costos de construcción y a las limitadas ayudas a los promotores. Si no se construye, no hay competencia y los precios siguen subiendo. Además, los proyectos de vivienda protegida llevan años en procesos burocráticos, por lo que la oferta en el mercado sigue siendo principalmente de vivienda usada.
-P: ¿Proyectos urbanísticos como Nuevo Barrio Campamento en Madrid, donde se construirán 10.700 viviendas públicas y asequibles, harán que los precios caigan al aumentar la oferta?
-R: 10.700 viviendas en Madrid son una cantidad reducida dentro de un mercado con déficit de oferta considerable. Para las familias que las ocuparán, este proyecto es significativo, pero en términos generales del mercado inmobiliario su impacto es limitado.
-P: ¿Mejorar el transporte público ayudaría a que los habitantes de las grandes capitales amplíen el radio de búsqueda y se muden a barrios y municipios más asequibles?
-R: Sí. Si las autoridades avanzaran en la mejora de la movilidad, sería un gran beneficio para que muchas personas adquieran viviendas más económicas en las afueras de las capitales, siempre que el transporte sea eficiente. Por ejemplo, alrededor de Barcelona existen ciudades con 50, 100 o 150 mil habitantes que podrían absorber parte de la demanda, y cuyos precios son la mitad que en la capital. Pero, debido al deficiente transporte, muchos trabajadores se ven obligados a residir en Barcelona.
-P: ¿Comprar una vivienda se ha convertido en algo casi imposible para la mayoría de la población?
-R: La vivienda está costosa, no hay duda, pero en ocasiones solo se conocen los titulares y no se analiza en profundidad. Los precios resultan inalcanzables en algunos barrios, pero no en todos. Además, hay que considerar que los costos de financiación han bajado considerablemente, con lo que los intereses al pagar una hipoteca son inferiores ahora, frente a niveles muy altos hace dos años. Esto representa un ahorro para las familias.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció la aprobación de un Real Decreto Ley con tres medidas ‘urgentes y contundentes’ para regular el mercado de alquiler.
-P: ¿El auge histórico en los precios ha provocado que muchas viviendas estén sobrevaloradas?
-R: Lo primero que debe hacerse al comprar un piso y conocer los precios reales de mercado es evaluar la fuente de información, y los portales inmobiliarios no son confiables porque sus anuncios muestran precios inflados. Para conocer los precios auténticos de venta, hay que consultar los datos del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. En las plataformas inmobiliarias principales suelen aparecer viviendas que no se venden, ya que las que sí se venden permanecen poco tiempo anunciadas. Por eso predominan los anuncios de casas muy caras.
No hay que tomar en cuenta esos precios ni los estudios que elaboran esos portales, pues no reflejan la realidad. Una forma de estimar el precio real es eliminar el 30% de los anuncios más caros y el 30% más baratos y quedarse con los del centro. Así se obtiene una media aproximada a los precios de venta reales. A los precios elevados que muestran los portales, las ventas no se cierran, y cuando sí lo hacen, suelen ajustarse a la baja, en ocasiones de forma considerable.
-P: ¿Quiere decir entonces que esos precios están inflados comparados con los precios reales de venta?
-R: Exacto. Muchos propietarios exageran los precios porque ven anuncios con valores muy altos en su zona. Cuando reviso informes de esas plataformas que dicen que la vivienda subió un 11%, me pregunto cómo obtuvieron esa cifra, pues jamás especifican la fuente. Por esa razón, los precios que ofrecen los portales no son fiables. Para consultar información precisa, los futuros compradores pueden acceder al sitio público recién abierto por el Consejo General del Notariado, donde se publican los precios reales de venta, muy distintos a los anunciados en los portales.
-P: ¿Cuándo cree que se resolverá el problema de la vivienda en España?
-R: Por ahora, no hay solución a la vista. Es necesario implementar cambios normativos que faciliten la construcción. Los promotores enfrentan costos elevados y trámites complicados; no puede ser que un proyecto tarde dos años en salir adelante. Se debe fomentar la obra nueva y que las administraciones públicas habiliten suelo. También podría explorarse la reconversión de locales comerciales vacíos en las grandes ciudades en viviendas. Hay miles de metros cuadrados desocupados en zonas prime que podrían destinarse a casas. Además, empresas ubicadas en inmuebles residenciales podrían liberar esos espacios trasladándose a locales comerciales en planta baja. Finalmente, sería conveniente promover la división de viviendas grandes en unidades más pequeñas.
Modificando la normativa, se podría aumentar la oferta, lo que contribuiría a frenar o reducir los precios. También es crucial dejar de demonizar a quienes alquilan sus viviendas: actualmente, en Cataluña, son responsabilizados de todo, lo que desincentiva la oferta. En lugar de sancionar o castigar, debería incentivarse y agilizarse el aumento de la oferta. En este momento, la oferta está en mínimos debido a la falta de estímulos para alquilar y bajar precios. Solo con castigos no se logra nada.