La contienda en Oriente Medio está deteniendo nuevos proyectos logísticos en Murcia y elevando el coste del stock actual de naves debido al encarecimiento de la construcción y la energía.

Únicamente el 43% del suelo logístico urbanizable en las principales plazas muestra una viabilidad económica efectiva, limitando así la expansión y dirigiendo la atención hacia las naves ya existentes.

Murcia dispone de 900.000 m² de inventario logístico, donde 36.000 m² permanecen desocupados, y la escasez de oferta impulsa los precios del suelo y las valoraciones prime.

España fortalece su posición como puerta de entrada a Europa en medio de la alteración global de las rutas marítimas, atrayendo interés por su conectividad y capacidad logística.

La guerra en Oriente Medio está paralizando los nuevos proyectos logísticos en Murcia y revalorizando el stock actual de naves, en un contexto donde España se consolida como puerta estratégica de Europa ante la interrupción global de rutas marítimas.

Esta es la conclusión principal del informe The Logistics Property Telescope 2026 de EY, que resalta cómo los operadores logísticos prefieren activos ya construidos para aprovechar el auge del nearshoring y evitar los sobrecostes derivados de nuevas construcciones.

La presión causada por el aumento de costes de edificación y los precios energéticos, motivada por el conflicto iniciado por Estados Unidos e Israel contra Irán, influye intensamente en el desarrollo logístico en España y fortalece el atractivo de los activos ya existentes en el mercado.

El pipeline logístico ha aumentado un 13% interanual, alcanzando 1,5 millones de metros cuadrados, aunque hasta 5,6 millones de metros cuadrados siguen siendo inviables actualmente por la incertidumbre económica y el incremento de precios.

Solo el 43% de los 23,3 millones de metros cuadrados de suelo logístico urbanizable en los mercados principales presenta una viabilidad económica real, lo que frena considerablemente la expansión futura y pone el foco en el stock ya existente.

En esta coyuntura, Murcia ocupa una posición estratégica con 900.000 metros cuadrados de inventario logístico total, donde 36.000 metros cuadrados están sin ocupar, representando un 4,0% del stock de la región.

El desarrollo de este mercado estará directamente condicionado por el efecto de la guerra sobre los costes de construcción y energía, un escenario que valora al alza el stock disponible para ocupación inmediata.

La actividad en Murcia mostró un dinamismo más contenido en 2025, con un volumen inversor de 965.000 euros, que supuso apenas el 0,1% del capital invertido en logística a nivel nacional, reflejando la precaución de los inversores.

Las rentas en la región también se han moderado respecto a años previos, situándose la renta prime en 4,4 euros por metro cuadrado al mes, mientras que las yields prime se estabilizan en el 6,50%, con un margen limitado para nuevas reducciones por la incertidumbre macroeconómica.

Como consecuencia, las valoraciones prime alcanzan los 810 euros por metro cuadrado, y el suelo continúa incrementando su coste debido a la escasez de oferta, con precios que alcanzan cerca de los 120 euros por metro cuadrado en las localizaciones más consolidadas.

Esta tendencia favorece a las naves ya construidas, que brindan a los operadores la posibilidad de aprovechar rápidamente las oportunidades de nearshoring sin asumir riesgos de sobrecostos o retrasos en la cadena de suministro.

España adquiere una ventaja competitiva en medio del trastorno de las rutas marítimas globales originado por las tensiones en Oriente Medio: se trata no solo de un mercado de destino final, sino de una auténtica puerta de entrada a Europa.

Como el único gran país industrial europeo con doble fachada marítima, ofrece una conexión directa con el Norte de África, América y las rutas comerciales Asia-Europa.

Los flujos marítimos llegan así primero al sur de Europa, posicionando a España como first port of call, una capacidad que Polonia no puede igualar debido a su orientación terrestre y que Italia solo cubre parcialmente debido a su exposición en el Mediterráneo Oriental.

Este escenario acelera procesos como el nearshoring, el friend-shoring y el fortalecimiento de inventarios de seguridad, convirtiendo a la logística en una infraestructura fundamental

En España, existen 2.211.000 metros cuadrados de naves logísticas disponibles para ocupación inmediata, un stock que la guerra ha incrementado en valor especialmente entre operadores de distribución anticíclicos.

Además, 1,1 millones de metros cuadrados construidos en los últimos cinco años y aún no absorbidos mantienen potencial comercial, sumados a otros 1,1 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable previa que gana atractivo al reducir riesgos asociados a nuevas construcciones.

Tras un periodo de crecimiento destacado, el mercado logístico entra en una fase de estabilización, priorizando la ejecución, la calidad del activo y la conectividad.

La inflación se modera en comparación con 2024, aunque permanece por encima de las metas de los bancos centrales, con previsiones del 3,4% en 2025 y 3,5% en 2026, y el riesgo de tensiones energéticas que podrían retrasar las reducciones en las tasas de interés. La logística se beneficia de la indexación de rentas.

En cuanto a la demanda, 2025 confirma una evolución desigual: el centro de España registró 1.002.000 metros cuadrados (+0,3%), impulsado por relocalizaciones; Cataluña redujo su contratación a 596.000 metros cuadrados (-14,5%), y Valencia sobresalió como el único gran mercado al alza con 340.000 metros cuadrados (+6,3%).

Las tasas de vacancia muestran diferencias: en el centro de España, la tasa bajó del 10,3% al 9,5% pese al aumento del stock vacío; Cataluña se ajustó al 3,7% debido a la escasez de nueva oferta; y Valencia se sitúa en 0,8% tras entregas recientes. Todo indica un mercado comprimido por la falta de producto adecuado y económicamente viable.

En materia de inversión, el contexto global de 2025 estuvo marcado por una mayor concentración de capital hacia Estados Unidos. Sin embargo, España mantiene un enfoque defensivo dentro de Europa, apoyado por una economía de servicios (76% del PIB) y fondos Next Generation.

La inversión logística alcanzó 1.700 millones de euros (+4%) en 2025, representando el 10% del total inmobiliario. La financiación sigue activa, con 1.300 millones de euros concedidos en 2025, y una demanda potencial de 6.300 millones de euros para 2026-2028 en proyectos con usuarios comprometidos.