Los incrementos en los contratos actualizados entre el mismo inquilino y arrendador han sido moderados y, en la mayoría de los casos, permanecen por debajo del índice de inflación y ajustados a los límites regulatorios
La evolución del mercado de alquiler en España muestra un panorama con contrastes claros según la antigüedad de los contratos y el perfil del arrendatario. Los incrementos en los precios de los contratos actualizados entre el mismo arrendador y inquilino han sido moderados y, en la mayoría de los casos, se mantienen por debajo del índice de inflación, respetando los límites establecidos por la regulación. En contraste, los nuevos contratos de alquiler han visto incrementos que superan el 10% interanual a finales de 2025, según los indicadores internos más recientes elaborados por CaixaBank.
El estudio, fundamentado en datos anónimos y agregados de recibos domiciliados por el pago de alquiler de vivienda, determina que la tasa de esfuerzo mediana —el porcentaje de ingresos del hogar destinado al alquiler— se ha situado alrededor del 30% para la totalidad de los contratos. Este dato indica una estabilidad relativa en la capacidad de los inquilinos para afrontar el pago, aunque en las grandes ciudades y entre los colectivos más jóvenes y séniores la presión aumenta notablemente. La información procede directamente de la investigación sectorial publicada por CaixaBank Research.
El crecimiento de la población que alquila se ha consolidado durante las dos últimas décadas. Mientras que en 2007 solo el 19,4% de la población residía en alquiler, en 2024 esta proporción ascendió al 26,3%. Esta transformación representa una aproximación parcial al modelo europeo, ya que la media de la Unión Europea alcanzó un 31,6% ese mismo año. El estudio se centra en el perfil de pagadores y emisores diferenciando las renovaciones contractuales de los nuevos contratos, construyendo así indicadores de precios con alta frecuencia y detalle, comparados con las fuentes tradicionales del sector.
En el segmento de alquileres repetidos —donde permanece el mismo inquilino y arrendador—, el ritmo de incremento de precios en los últimos años suele situarse alrededor del 3%. Estos aumentos son consistentes con el IRAV (índice de referencia para la actualización de arrendamientos de vivienda), que establece las subidas permitidas para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y generalmente se vincula al IPC para viviendas contratadas antes de esa fecha.
Qué se sabe del aumento del alquiler en España y su esfuerzo económico
El aumento en los precios de los nuevos alquileres firmados ha sido más pronunciado tras la pausa provocada por la pandemia. Tanto la media como la mediana de los incrementos interanuales de los precios han dado un salto, superando el 10% en la última parte de 2025, según los datos recogidos por CaixaBank. Es importante señalar que la comparación entre nuevos contratos no considera una vivienda específica, ya que el análisis confronta la evolución mensual agregada.
El informe destaca que la tasa de esfuerzo —es decir, el peso del pago del alquiler en los ingresos del hogar— ha mantenido estabilidad en la mediana, ubicada cerca del 30%. No obstante, casi un 30% de los inquilinos destina más del 40% de sus ingresos al alquiler, lo que implica una sobrecarga económica en términos usualmente aceptados en el sector. Este patrón ha cambiado poco en el tiempo y, según el estudio, la movilidad residencial contribuye a esta estabilidad, dado que algunos inquilinos optan por cambiar de vivienda para controlar el coste, en ocasiones aceptando prestaciones inferiores en tamaño, ubicación o calidad.
El método de análisis se basa en recibos domiciliados, lo que puede sesgar la muestra hacia contratos gestionados por sociedades inmobiliarias. La estructura de ingresos contemplada en la investigación —que incluye salarios, prestaciones por desempleo, pensiones u otros ingresos profesionales de los miembros del hogar— permite una aproximación detallada al esfuerzo, aunque los extremos de la distribución requieren precaución en su interpretación debido a posibles problemas de medición.
Dos factores que agravan la presión: edad y ubicación geográfica
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado la aprobación de un Real Decreto Ley con tres medidas 'urgentes y contundentes' para regular el mercado del alquiler.
La desagregación de los datos por grupos de edad muestra diferencias importantes en la carga del alquiler. Entre jóvenes y séniores, los niveles medianos de esfuerzo son mayores, aunque entre 2020 y 2025 el esfuerzo de los séniores disminuyó en 1,4 puntos porcentuales, mientras que en los jóvenes aumentó en 1,1 puntos. El grupo de 30 a 45 años ha registrado el mayor aumento acumulado desde 2018, con un incremento de 2,7 puntos porcentuales. Al mismo tiempo, la tendencia estructural en España indica que, al avanzar la edad, aumenta el porcentaje de propietarios de vivienda: entre los mayores de 65 años, la propiedad supera el 90%.
Las diferencias geográficas también resultan evidentes. En las grandes ciudades —definidas como aquellas con más de 300.000 habitantes—, el esfuerzo mediano alcanza el 35%, situándose entre el 35% y 40% para contratos nuevos y cerca del umbral de sobrecarga económica. En localidades más pequeñas, el esfuerzo se mueve entre el 25% y 30%, aunque incluso en estos casos, los nuevos arrendamientos implican un esfuerzo mayor comparado con los contratos vigentes.
La investigación de CaixaBank concluye que, aunque la mediana de esfuerzo se mantiene estable, las zonas con mayor tensión y los colectivos jóvenes y séniores enfrentan dificultades más agudas. Estas tensiones respaldan la recomendación de aumentar la oferta de vivienda en alquiler, especialmente dirigida a mejorar la accesibilidad en los segmentos del mercado más afectados. Según el informe, una oferta ampliada y focalizada podría aliviar las principales limitaciones, reduciendo el impacto del precio del alquiler sobre decisiones vitales como la movilidad laboral, la formación de familias o la educación.