La resolución aclara la discusión sobre si es imprescindible la ratificación personal o si basta con un poder notarial válido, facilitando una gestión más rápida de los bienes compartidos tras una separación
El 29 de octubre de 2025, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública aprobó la inscripción de la liquidación de una sociedad de gananciales en el Registro de la Propiedad de Madrid, poniendo fin a un conflicto entre una expareja y el registrador tras un divorcio que involucraba una vivienda y una hipoteca.
El conflicto surgió por un inmueble adquirido bajo el régimen de gananciales durante el matrimonio, cuyo valor superaba los 104.000 euros. El acuerdo post-divorcio estipulaba que la propiedad pasaría íntegramente a uno de los ex cónyuges, quien asumiría la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente. Cuando se presentó este acuerdo ante el registro, surgieron interrogantes: el registrador puso en duda la validez de la representación, ya que la renuncia a una compensación económica no había sido confirmada personalmente por el representado.
El dictamen aclara el papel de los registros en la supervisión de los acuerdos privados patrimoniales tras una separación. El texto oficial destaca que “el juicio de suficiencia del notario es suficiente y vinculante para los registros”, siempre que exista correspondencia entre el poder notarial y lo consignado en la escritura.
La raíz de la controversia: representación y objeciones
El problema central residía en el empleo de un poder notarial. Una hija, actuando como representante legal, firmó el acuerdo que otorgaba el 100% de la propiedad a uno de sus padres. El registrador de la Propiedad de Madrid rechazó la inscripción y solicitó que la renuncia a cualquier compensación por la diferencia de valor del inmueble fuese ratificada directamente por la persona representada, dado que la apoderada había confirmado que no se recibiría dinero en concepto de compensación, argumentando cuotas hipotecarias y otros gastos no abonados durante años.
En la escritura notarial se especificaba la autorización para transferir la participación en la vivienda “por cualquier título, y por el precio que se estableciera”. Además, el documento indicaba que la hipoteca pendiente superaba los 40.000 euros, una deuda que asumiría completamente quien adquiría la propiedad. La diferencia superior a 32.000 euros no sería compensada a la contraparte porque, conforme a la representación, no se habían pagado las cuotas ni los gastos correspondientes desde 2017.
La defensa sostuvo que el poder notarial era suficiente para renunciar a saldos y adjudicar la vivienda según lo convenido. El notario había evaluado y autorizado la operación, certificando la validez del poder.
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Procedimientos, obstáculos y consecuencias del fallo
El trámite de inscripción enfrentó inicialmente la ausencia de documentos, como la sentencia de divorcio y su inscripción en el Registro Civil. También se detectó una discrepancia en la identidad de la nueva titular, resuelta posteriormente mediante una constancia policial. Tras subsanar estas incidencias, el registrador volvió a paralizar la inscripción por “falta de ratificación del representado”.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública intervino para dirimir la controversia, determinando que el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia notarial a menos que exista un error evidente. El fallo señala expresamente: “El registrador no puede cuestionar el juicio de suficiencia notarial, siempre que sea congruente con el contenido del acuerdo”.
El poder notarial, como se demostró, habilitaba a la apoderada para tomar todas las decisiones relacionadas con el inmueble, incluyendo renuncias a saldos y la firma de la documentación necesaria. No se detectó extralimitación ni abuso de representación por parte de ninguno de los involucrados.
El convenio regulador y la sentencia de divorcio establecían que la vivienda permanecería para uno de los excónyuges, quien asumiría la hipoteca desde ese momento. La defensa fundamentó el acuerdo en que la diferencia económica ya había sido saldada con más de siete años de pagos de hipoteca y gastos comunes realizados por la parte adjudicataria.
La resolución de la Dirección General ordenó la inscripción de la vivienda y la liberación de la deuda hipotecaria cercana a los 40.000 euros para una de las partes. Asimismo, el organismo recordó que la calificación registral debe ser “unitaria y global” para evitar inseguridad jurídica y que el juicio de suficiencia notarial, si es coherente, tiene carácter vinculante.