Los mayores aumentos se registrarán en Madrid, Barcelona, la costa mediterránea y las islas; mientras tanto, el alquiler se volverá inasequible para la mayoría, con un esfuerzo económico en los hogares que sobrepasará el 50% de sus ingresos
La dificultad para acceder a la vivienda se intensificará durante este año debido a un incremento en los precios de compra cercano al 7%, según los pronósticos de los analistas de Bankinter. De confirmarse este aumento para 2026, el mercado habrá registrado doce años consecutivos de subidas, acumulando una revalorización cercana al 90% desde el inicio del ciclo alcista.
La presión no se limitará únicamente a la compra. El alquiler también continuará en ascenso, situándose fuera del alcance de la mayoría de quienes buscan vivir en régimen de renta, debido a la falta de ahorros suficientes para adquirir una propiedad.
El encarecimiento de las viviendas seguirá condicionado por la escasez de oferta y por la demanda de compradores extranjeros interesados en residencias españolas, según los expertos de Bankinter en su último Informe Inmobiliario: “Los extranjeros representan un factor disruptivo significativo, con una capacidad de pago que supera en un 80% la del comprador nacional.”
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado la aprobación de un Real Decreto Ley que incluye tres medidas 'urgentes y contundentes' para regular el mercado del alquiler.
Las transacciones realizadas por compradores extranjeros ahora alcanzan cerca del 20% del total de operaciones en España, elevándose al 40% en lugares como Alicante, Tenerife, Málaga o Baleares.
En términos geográficos, los mayores incrementos en los precios ocurrirán este año en grandes urbes como Madrid y Barcelona, la costa mediterránea y las islas, donde la oferta es más limitada y donde se concentra una parte importante de la población debido a oportunidades laborales y al interés de compradores extranjeros.
Niveles récord en accesibilidad y esfuerzo
Tanto la tasa de esfuerzo que deberán realizar los compradores para adquirir una vivienda este año como los niveles de accesibilidad —precio en relación con la renta disponible de los hogares— superarán la media histórica y se mantendrán así al menos durante los próximos 3 a 5 años, periodo en el que la escasez de oferta se considera “difícilmente reversible”, según los analistas.
Los expertos calculan que actualmente faltan más de 700.000 viviendas en España, cifra que podría aumentar en más de 150.000 casos adicionales anuales. Esto significa que, manteniéndose la actual dinámica de oferta y demanda, el déficit podría superar los dos millones de casas en la próxima década.
En cuanto a la demanda, los analistas estiman la formación de unos 200.000 nuevos hogares por año, a lo que se suma la adquisición de más de 50.000 viviendas por compradores extranjeros, llegando a un total de 250.000 unidades demandadas. Por su parte, la construcción de viviendas nuevas permanece estancada en poco más de 100.000 anuales, situación que lleva a los expertos a afirmar que “es imprescindible implementar medidas para incrementar la oferta”.
Precios: aún sin señales de techo
Este contexto de aumento en los precios, desfavorable para quienes desean comprar una vivienda para habitarla, se presenta como una ventaja para los inversores que buscan maximizar el rendimiento de su capital mediante el sector inmobiliario.
El precio de la vivienda está lejos de alcanzar su tope y todavía tiene margen para subir, reconocen los analistas. “Nos encaminamos hacia un entorno con precios excesivos, con niveles de accesibilidad y tasas de esfuerzo que en 2026 sobrepasarán las medias históricas de 7,6x y 35%, respectivamente”, indican desde Bankinter.
Destacan que, pese a las alzas, el riesgo de sobrevaloración de la vivienda es por ahora “moderado y sostenible mientras persista la falta de oferta”. En su opinión, la situación actual es distinta a la de 2007, cuando las tasas de esfuerzo alcanzaron el 55% y existía un exceso de oferta.
Cinco años más con oferta limitada
Los especialistas de Bankinter admiten que la escasez de oferta no se revertirá en los próximos cinco años. “Hoy se puede afirmar con certeza que durante los próximos tres años las viviendas terminadas cubrirán menos de la mitad de la demanda prevista, y para incrementar esta cifra en el futuro es necesario que las administraciones públicas faciliten suelo y aceleren los desarrollos urbanísticos y los cambios de uso”, explican.
Respecto a los inversores inmobiliarios, los expertos señalan que enfrentan algunos riesgos exógenos vinculados a “conflictos comerciales o geoestratégicos”, los cuales podrían frenar el crecimiento económico y, en consecuencia, “la demanda de viviendas”.
El esfuerzo para alquilar supera al de comprar
La escasez de viviendas en venta se agrava especialmente en el mercado del alquiler. Algunos estudios muestran una reducción del 56% en la oferta de viviendas en renta en España desde la pandemia, con ciudades como Barcelona liderando este descenso, que alcanza el 84%, según los analistas de Bankinter. Este fenómeno se atribuye al auge del alquiler turístico y a la inseguridad jurídica.
En este contexto, los precios de los alquileres aumentaron el año pasado un promedio del 9%, según datos de idealista, y en la última década se han duplicado, llevando la tasa de esfuerzo en alquiler de las familias a superar el 50%, cifra que incluso supera el esfuerzo requerido para la compra de vivienda, que se sitúa en el 35%.