Ante la renovación masiva de contratos que incrementará el costo de la vivienda un 40% para millones de inquilinos, el Ejecutivo negocia un modelo de incentivos y sanciones para limitar el aumento de precios
El Gobierno está definiendo un cambio significativo en su política para frenar el aumento del alquiler: pasar de una estrategia basada casi exclusivamente en incentivos fiscales a otra que combine recompensas y sanciones. La propuesta, aún en etapa inicial y sin un diseño definitivo, pretende usar el IRPF no solo para favorecer a los propietarios que mantengan los precios, sino también para reducir ciertas ventajas fiscales de quienes incrementen la renta en la renovación de un contrato.
Este debate se desarrolla en un momento especialmente delicado para el mercado. La postpandemia, la recuperación económica y la escasez de viviendas disponibles han coincidido con un notable aumento de las rentas. En los últimos cinco años, el alquiler ha tenido incrementos cercanos al 40%, con aumentos mayores en algunas provincias más tensionadas. Además, muchos contratos firmados en 2021 a tarifas más bajas están llegando ahora a su fin, lo que genera oportunidades para renegociar en un mercado cambiante.
Actualmente, los propietarios que alquilan su vivienda habitual cuentan con un incentivo fiscal general que les permite aplicar una deducción del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler en la declaración del IRPF. Este rendimiento neto se calcula restando a los ingresos por alquiler los gastos deducibles, como el IBI, la comunidad de vecinos y otros costes relacionados.
Deducción general del 50% en alquileres residenciales
En la práctica, este sistema implica que el arrendador solo tributa por la mitad del beneficio real obtenido. Hasta hace dos años, este esquema era aún más beneficioso, pero se modificó con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en enero de 2024. Previamente, la reducción general era del 60%, bajando al 50% para los nuevos contratos.
Además del 50% general, la normativa permite aumentar la deducción del rendimiento neto si el propietario cumple ciertos requisitos. La rehabilitación de la vivienda permite aplicar una reducción del 60%, el alquiler a jóvenes de 18 a 35 años una deducción del 70%, y la firma de un nuevo contrato con una disminución en el precio respecto al anterior, una reducción de hasta el 90%. Sin embargo, uno de los límites del sistema es que parte de estos beneficios fiscales dependen de la declaración de zonas tensionadas, que hasta ahora son poco comunes.
Pedro Sánchez eliminará el IRPF a quien alquile con el índice de referencia.
Más allá de estas bonificaciones adicionales, el Ejecutivo de Pedro Sánchez planteó a principios de año otorgar ayudas fiscales del 100% en el IRPF a los propietarios que congelen los precios del alquiler en 2026. Aunque esta propuesta recibió el rechazo absoluto de todos los socios de izquierdas del Gobierno, las negociaciones podrían desembocar en un modelo mixto de desincentivos y estímulos que conserve la exención fiscal.
Qué cambiaría con las penalizaciones fiscales
El nuevo planteamiento busca castigar fiscalmente a los arrendadores que incrementen el precio del alquiler solo al firmar un nuevo contrato, por lo que la medida no afectaría las actualizaciones anuales permitidas por la ley, habitualmente vinculadas al IPC u otros índices. Esta sanción no supone un aumento directo del impuesto, sino una disminución de la ventaja fiscal ya existente. En otras palabras: si el propietario sube el alquiler, perdería parte de la reducción general del 50% y tributaría por una mayor proporción del rendimiento neto.
Aunque el diseño final aún está por definirse, las negociaciones apuntan a una escala progresiva: la reducción general del 50% se reduciría según la magnitud del incremento aplicado. Cuanto mayor sea la subida de la renta, menor sería la ventaja fiscal. Sin embargo, el Ejecutivo descarta que la bonificación llegue a 0%. Al no eliminar totalmente el beneficio fiscal sobre el alquiler residencial de larga duración, el Gobierno pretende evitar que se incentive el traslado de inmuebles hacia mercados como el de pisos turísticos o contratos temporales.
La implementación de esta iniciativa se plantea mediante real decreto ley, un mecanismo que permite acelerar su entrada en vigor, aunque debe ser ratificado posteriormente en el Congreso. En un escenario parlamentario fragmentado y con intensos enfrentamientos sobre la efectividad de los incentivos fiscales para detener el aumento de precios, este punto introduce incertidumbre respecto al desenlace final.