El Ayuntamiento modifica el Plan de Ordenación Urbana que incluye la prohibición de nuevas licencias de alojamientos turísticos y hoteles en los barrios tensionados y en los suelos residenciales del resto de la ciudad
El Ayuntamiento de San Sebastián ha tomado este jueves una medida decisiva para contener la expansión de los alojamientos turísticos en la ciudad. El pleno municipal aprobó por unanimidad la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que prohíbe la concesión de nuevas licencias de hospedaje, incluyendo hoteles, pensiones, apartamentos turísticos, albergues, viviendas de uso turístico y alquiler de habitaciones, en los barrios clasificados como tensionados y en las zonas residenciales del resto del municipio.
Esta regulación, respaldada por todos los grupos políticos con representación en el consistorio donostiarra, busca atender una de las preocupaciones principales de la ciudadanía: el impacto del turismo sobre el acceso a la vivienda y la convivencia vecinal. La ciudad se suma así a otras urbes europeas que han decidido restringir el crecimiento del alojamiento turístico para proteger el uso residencial y promover un desarrollo urbano más equilibrado.
La portavoz del grupo municipal del PNV, Nekane Arzalluz, enfatizó durante la sesión plenaria que la modificación del PGOU “tiene una gran importancia” y supone “regular la implantación de los alojamientos desde un enfoque de modelo de turismo sostenible”.
Según expuso, la iniciativa busca compatibilizar la actividad económica derivada del turismo con las políticas de vivienda y la conservación del medio ambiente, garantizando al mismo tiempo “la prioridad del uso residencial en las parcelas urbanas”.
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División de la ciudad
La nueva normativa delimita San Sebastián en dos grandes zonas según su grado de saturación turística. La llamada Área 1, que abarca los barrios del Centro, Parte Vieja, Gros, Antiguo e Ibaeta, ha sido identificada como área saturada, al disponer de una media de diez plazas turísticas por cada cien residentes. En estas áreas no se permitirán nuevas viviendas de uso turístico ni el alquiler de habitaciones con fines turísticos, tampoco nuevos alojamientos en parcelas de carácter residencial.
Sin embargo, la norma prevé algunas excepciones puntuales. Entre ellas, la posibilidad de destinar determinados edificios catalogados y protegidos a uso turístico, aunque bajo condiciones muy estrictas. El alcalde de San Sebastián, Jon Insausti, adelantó el 7 de enero pasado que estos casos estarán sujetos a requisitos “muy complejos”, con el fin de impedir que se conviertan en un recurso para eludir la prohibición general.
En el resto de la ciudad, denominada Área 2, la regulación también refuerza las restricciones para la apertura de nuevos alojamientos. De acuerdo con la modificación del PGOU, solo se autorizará la apertura de hoteles en parcelas que no cuenten con uso residencial, limitando considerablemente su implantación y reforzando la protección del parque existente de viviendas.
San Sebastián, la capital con las viviendas más caras
Con esta medida, el Ayuntamiento busca facilitar el acceso a la vivienda a los residentes de San Sebastián. Esto cobra especial relevancia teniendo en cuenta que es la capital con el precio de la vivienda más elevado.
Según datos de Fotocasa, al cierre de 2025, el precio del metro cuadrado de una vivienda de segunda mano en la capital guipuzcoana alcanzó los 7.155 euros, tras registrar un incremento anual del 7%.
Estos valores responden a “un desequilibrio estructural sin precedentes entre la oferta y la demanda. Actualmente, la demanda multiplica por cuatro la oferta disponible, especialmente en los mercados más tensionados, ejerciendo una presión directa y constante sobre los precios”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Según su análisis, esta situación agrava la brecha de accesibilidad y expulsa progresivamente a parte de la población local, especialmente a jóvenes y hogares de clase media, que observan cómo el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más inaccesible, incluso en contextos de mejora económica.