El expediente pone de manifiesto la importancia de la seguridad jurídica en la transferencia de bienes adquiridos bajo legislación extranjera
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ratificó la suspensión de la inscripción relativa a la donación de dos inmuebles en Palma de Gandía tras un extenso trámite administrativo que incluyó rectificaciones notariales y un recurso presentado por el notario representante del donante.
El caso giró en torno a la naturaleza privativa o no de las propiedades, adquiridas conforme al régimen matrimonial marroquí, y la necesidad de probar fehacientemente dicho régimen para proceder a la modificación de los asientos registrales.
El 21 de octubre de 2021, A. H. E. M., viuda y española desde 2020, formalizó ante el notario de Oliva, Vicent Simó Sevilla, una escritura de donación dirigida a su nieto, D. E. O. R., respecto a dos fincas situadas en Palma de Gandía inscritos en el Registro de la Propiedad de Gandía número 3. El notario consignó en el documento que ambas pertenencias eran en exclusivo dominio de la donante, fundamentando esta afirmación en el régimen legal marroquí de separación de bienes vigente en la fecha de adquisición.
Ante una calificación negativa, la escritura fue presentada nuevamente junto a otra de rectificación, autorizada el 5 de noviembre de 2024, en la que la donante amplió la información sobre su estado civil y el régimen legal aplicable según el código marroquí mudawana de 1957, que establece la separación absoluta de bienes.
Ayuso incrementará la bonificación en el impuesto de Sucesiones y Donaciones entre hermanos y tíos.
Historial registral y cuestionamientos sobre el régimen aplicable
Los documentos presentados mostraban una discrepancia entre los asientos del registro y la realidad declarada. Para la finca NUM001, la inscripción indicaba la adquisición para la comunidad de bienes “sujeta a su régimen legal en su país”, mientras que la finca NUM002 aparecía inscrita como privativa, basada en la confesión del esposo, quien afirmó que el capital invertido pertenecía exclusivamente a su esposa.
El 5 de mayo de 2025, ambas escrituras fueron registradas en el Registro de la Propiedad de Gandía número 3, que emitió una nota calificativa suspendiendo la inscripción.
El registro argumentó que, pese a las afirmaciones notariales, persistían defectos esenciales: “Falta de tracto sucesivo” —por la ausencia de comparecencia de los herederos del esposo y la no presentación del certificado de defunción—, y “Infracción del principio de especialidad”, debido a que no se probaba la existencia de servidumbre entre las fincas.
Fundamentos legales y doctrina vigente
La nota de calificación citó la Ley Hipotecaria, el Reglamento Hipotecario y diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN). Según estas normas, los registradores deben evaluar la legalidad de la documentación presentada y la validez de los actos dispositivos.
El principio de tracto sucesivo exige que los títulos presentados procedan del titular inscrito, garantizando la continuidad en la cadena de derechos sobre el bien inmueble, mientras que el principio de especialidad requiere una descripción detallada de los derechos reales, tales como servidumbres.
El registro sostuvo que la corrección de los asientos precisaba del consentimiento de todos los titulares involucrados o, de lo contrario, de una resolución judicial, y que no resultaba suficiente con manifestaciones unilaterales de la parte interesada.
El recurso presentado por el notario y la postura de la Dirección General
Frente a la calificación registral, el notario Vicent Simó Sevilla interpuso recurso el 30 de junio de 2025. Defendió que el régimen de separación de bienes marroquí era claro y que las inscripciones previas contenían errores conceptuales, susceptibles de corrección mediante la documentación ya remitida. Asimismo, señaló que exigir la participación de los herederos del esposo fallecido suponía una discriminación contraria al principio de igualdad ante la ley y a tratados internacionales.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revisó el caso y recordó su doctrina habitual en materia de inscripción de bienes adquiridos bajo regímenes extranjeros.
De acuerdo con la entidad, la inscripción puede efectuarse consignando que los adquirentes están sometidos al régimen de su nacionalidad, sin requerir acreditación previa salvo en situaciones de transmisión, enajenación o gravamen posteriores, donde es necesario determinar la naturaleza privativa o común. En este expediente, la rectificación pretendida se fundamentaba únicamente en las declaraciones de la interesada, sin aportar pruebas fehacientes como el certificado de matrimonio emitido en Marruecos.
La resolución, firmada el 30 de septiembre de 2025 por María Ester Pérez Jerez, directora general, concluyó que la modificación de los asientos demandaba el consentimiento de todos los titulares o una resolución judicial, y que la documentación aportada resultaba insuficiente para alterar la titularidad registrada. Por ello, la inscripción quedó suspendida, señalando que los interesados pueden recurrir a la vía judicial para resolver la disputa.