La sentencia confirma que las decisiones por mayoría reforzada pueden limitar el alquiler vacacional para proteger la convivencia vecinal
El día que la comunidad de vecinos de su edificio optó por prohibir los pisos turísticos, Carmen (nombre ficticio), habituada a recibir huéspedes temporales, entendió que su forma de vida estaba cerca de terminar. El Tribunal Supremo ha ratificado la facultad de las comunidades de propietarios para prohibir la explotación turística de viviendas mediante una mayoría reforzada, incluso cuando, como en el caso de Carmen, algunos propietarios ya realizaban esta actividad.
La dueña, que durante años alquiló su piso en un edificio céntrico bajo la modalidad de alojamiento turístico, enfrentó la decisión de su comunidad de propietarios, que acordó restringir este uso tras la reforma legal que permite adoptar estos acuerdos por mayoría cualificada y no por unanimidad. El tribunal declaró válido el acuerdo comunitario, señalando que los intereses individuales de explotación económica pueden quedar limitados en favor del interés colectivo cuando así se aprueba conforme a la ley.
Cuando la convivencia se enfrenta al turismo
Durante años, la relación de Carmen con sus vecinos fluctuó entre la cordialidad y el conflicto. Desde la compra de su vivienda, decidió inscribirla en el registro de alojamientos turísticos de la ciudad y explotarla por medio de plataformas digitales. La actividad generó un constante flujo de personas externas al edificio que, según varios copropietarios, afectó la convivencia y la seguridad del inmueble. Esta situación provocó debates en la junta, donde algunos defendían la libertad de cada propietario para usar su vivienda, mientras otros reclamaban su derecho a la tranquilidad y al buen mantenimiento del edificio.
El momento decisivo ocurrió cuando la comunidad de propietarios convocó una junta extraordinaria. Con el respaldo de más del 60% de los propietarios que representan la misma proporción de cuotas, se aprobó la prohibición de los pisos turísticos en todos los elementos privativos, amparándose en la nueva redacción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma legal. El acuerdo fue notificado formalmente a todos los titulares, incluida Carmen, quien lo recibió como una ofensa directa a su estilo de vida y a su negocio.
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Frustrada, Carmen recurrió a los tribunales, convencida de que la decisión de la comunidad vulneraba derechos fundamentales y que solo la unanimidad podría imponer tal restricción. La demanda fue rechazada en primera instancia, donde el juez consideró que el acuerdo comunitario se ajustaba a derecho. Insatisfecha, apeló ante la Audiencia Provincial, que confirmó sin reservas el fallo anterior y subrayó que el legislador, con la reforma, buscó priorizar el interés colectivo frente a los conflictos generados por el turismo vacacional.
El Supremo ratifica la potestad de las comunidades frente a los pisos turísticos
Al llegar al Tribunal Supremo, la controversia adquirió relevancia nacional. La sala civil examinó si el acuerdo comunitario vulneraba las expectativas legítimas de propietarios como Carmen, que ya operaban antes de la prohibición. El Supremo resolvió que la prohibición es legítima si se adopta por mayoría reforzada y no contraviene la ley ni los derechos de la demandante: la comunidad actúa dentro de sus competencias siempre que respete el sistema de mayorías establecido.
Con la sentencia del Supremo, Carmen agota la vía ordinaria. Solo le quedaría acudir al Tribunal Constitucional si decide alegar vulneración de derechos fundamentales, aunque la doctrina respaldada por el Supremo fortalece la facultad de las comunidades para limitar activamente el fenómeno de los pisos turísticos en defensa del bienestar colectivo.
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