El aumento en el precio de la vivienda y la presencia de cláusulas abusivas complican los pagos para numerosos propietarios, quienes recurren a quitas, daciones o reestructuraciones con el fin de evitar la pérdida de su hogar
El costo de adquisición de viviendas en España ha experimentado un crecimiento constante durante años, impulsado por una elevada demanda y la escasez de oferta en las principales ciudades. Esta realidad impacta directamente a los compradores, que enfrentan el reto de acceder a inmuebles con valores cada vez más elevados. Para muchos, asumir una hipoteca significa un compromiso financiero difícil de mantener, aumentando el riesgo de impagos ante subidas en los tipos de interés o cambios en las condiciones del mercado laboral. La preocupación por la capacidad de cumplir con los pagos mensuales se vuelve una constante en muchas familias españolas.
La presencia de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios, en particular la conocida cláusula REDAL, junto con otras opciones para la adaptación de la deuda, han modificado el modo en que ciertos propietarios enfrentan los impagos en sus préstamos, según explicó la gestora financiera Eli Defferary en su perfil de TikTok (@elidefferary).
Impagos en el préstamo hipotecario
De acuerdo con Defferary, “cuando no se puede afrontar el pago de la hipoteca, existen diversas alternativas”, entre las cuales mencionó la reestructuración de la deuda, que implica reducir las cuotas mensuales, la quita parcial del importe pendiente o la dación en pago, por medio de la cual se entrega la vivienda para cancelar la deuda total. “Los bancos prefieren que no conozcas estas opciones, pero existen soluciones”, afirma la especialista. En detalle, la quita supone que el banco perdona parte del préstamo para facilitar su pago; la dación en pago permite entregar la vivienda y saldar la deuda a plenitud; mientras que la reestructuración ajusta plazos, intereses o cuotas para aliviar la carga sin perder el inmueble.
La experta destaca que muchos propietarios enfrentan la amenaza de perder su casa debido a la falta de conocimiento sobre las opciones disponibles. En tal contexto, es imprescindible contar con un asesoramiento adecuado y realizar un análisis detallado de las condiciones contractuales acordadas con la entidad financiera. Defferary señala que, contrario a la creencia común, los bancos no buscan necesariamente que los clientes pierdan su vivienda.
Nulidad por cláusulas abusivas
Un aspecto fundamental, según el estudio de Defferary sobre “miles de casos de ejecuciones hipotecarias”, es la inclusión de cláusulas abusivas en muchos contratos. “Si negocias únicamente con tu banco, podrías estar perdiendo una cantidad considerable de dinero”, advierte la especialista. Entre estas cláusulas se encuentra la cláusula REDAL o cláusula suelo, que establece un interés mínimo a pagar, aunque el índice de referencia (como el Euríbor) disminuya.
Esto impide que las cuotas disminuyan por debajo de dicho umbral, beneficiando a la entidad bancaria y limitando al cliente, por lo que en muchos casos puede considerarse abusiva. Esto abre la posibilidad de solicitar la nulidad del préstamo. Según Defferary, dicha nulidad implicaría que “la obligación entre cliente y banco desaparece porque no existe un contrato que obligue al cliente a cumplir con el banco”. El efecto legal sería que la entidad bancaria tampoco podría reclamar la vivienda en caso de impago.
Defferary enfatiza la importancia de no limitarse a la negociación directa con el banco en situaciones de insolvencia. Un análisis exhaustivo del contrato hipotecario, la identificación de posibles cláusulas abusivas y el apoyo de asesoramiento especializado pueden ser claves para evitar que los propietarios pierdan todo.