Las entidades financieras incrementan los criterios de ahorro, ingresos y estabilidad laboral mientras crece la demanda de financiación para la compra de vivienda
Los bancos han dejado atrás la etapa de competencia hipotecaria que mantuvieron en 2024 y 2025, cuando ofrecían préstamos cada vez más económicos para atraer clientes, y han modificado radicalmente su estrategia con el fin de minimizar riesgos. Actualmente, optan por endurecer las condiciones para acceder a la financiación y aumentar el interés aplicado a las hipotecas.
Con este cambio, las entidades buscan protegerse ante la creciente incertidumbre económica provocada por el conflicto en Oriente Medio y han comenzado a evaluar con mayor rigor el perfil de sus futuros prestatarios antes de otorgar créditos para la adquisición de vivienda.
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Así, en el primer trimestre del año, las entidades ajustaron el nivel medio de financiación hasta situarlo alrededor del 75% del valor de tasación o compra del inmueble. Esta medida “impone a los compradores un ahorro promedio de 66.557 euros para formalizar su préstamo, dificultando el acceso especialmente para quienes disponen de menor capacidad de ahorro previo”, reconoce Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
Ingresos netos de 2.580 euros y siete años de estabilidad laboral
El aumento del requisito de ahorro inicial se complementa ahora con un endurecimiento en los criterios de solvencia económica respecto a los aplicados hace pocos meses. Las entidades financieras solicitan a los compradores ingresos netos mensuales de al menos 2.582 euros, junto con una estabilidad laboral más sólida y prolongada. De hecho, la antigüedad laboral requerida ronda, en promedio, los siete años.
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“Este equilibrio entre solidez financiera y experiencia profesional consolidada representa la clave indispensable para superar las condiciones de mercado más restrictivas de este año”, explica Martínez.
El economista Santiago Carbó examina la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "incrementos significativos" en los precios de compra y detalla cómo la escasez, junto a los elevados costes del alquiler y las hipotecas, devoran los aumentos salariales de las familias.
El endurecimiento de las exigencias a los hipotecados convive con un incremento en el precio de la vivienda y, pese a ello, la contratación de hipotecas no deja de crecer. En el primer trimestre de 2026, los precios de compraventa en España aumentaron cerca del 11% respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando un precio medio de 259.330 euros. Este aumento refleja que la demanda se mantiene activa a pesar de las condiciones más estrictas impuestas por la banca.
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De manera similar, el monto de la financiación hipotecaria solicitada experimentó un crecimiento más vigoroso, con un alza interanual del 13%, situándose la media nacional en 191.369 euros.
Según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas creció en febrero un 16,3% respecto al mismo mes de 2025, alcanzando 45.563 préstamos, la cifra más alta en un febrero desde 2011. Con este aumento interanual en febrero, superior en 10 puntos al registrado en enero, la firma de hipotecas acumula 20 meses consecutivos en crecimiento.
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Hipoteca fija, la opción preferida
En cuanto al tipo de hipoteca más demandada en los tres primeros meses del año, la de tipo fijo domina ampliamente, consolidándose como la opción principal del mercado hipotecario frente a otras alternativas.
Esta preferencia corresponde a un perfil de prestatario que prioriza la previsibilidad y la seguridad financiera a largo plazo, evitando la volatilidad propia de los índices de referencia actuales y asegurando una cuota mensual constante que protege la economía familiar.
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Otro factor atractivo de las hipotecas fijas es el interés que los bancos aplican, y que ya muestran un aumento. Según datos del INE, el tipo de interés promedio para las hipotecas constituidas sobre vivienda alcanzó en febrero el 2,88%, superior al 2,86% de enero y su nivel más alto desde el pasado noviembre (2,97%). Este dato confirma 13 meses consecutivos con una tasa inferior al 3%.
Más de un tercio de las hipotecas, el 35,2%, se formalizó a tipo variable, mientras que el 64,8% correspondió a tipo fijo, cuyo interés promedio fue del 2,78%, en comparación con el 3,03% de las variables. Estas cifras indican que la hipoteca variable tiene un papel marginal en la contratación de préstamos a inicios de este año, siendo una opción minoritaria destinada a perfiles muy específicos o estrategias de amortización a corto plazo.
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Respecto a la hipoteca mixta, continúa siendo una alternativa consolidada tras los años de fuerte escalada del euríbor. “Aunque la mayoría prefiere el modelo fijo por su mayor seguridad, la hipoteca mixta sigue siendo la elección para quienes buscan un equilibrio entre una fase fija inicial y la posibilidad de aprovechar futuras mejoras en la parte variable”, destaca Laura Martínez.
Por su parte, Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, comenta que el comprador hipotecario procura, “siempre que es posible, elegir una hipoteca a tipo fijo”.
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Hipotecas con mayores costos
La estrategia de precaución adoptada por los bancos durante este año ha provocado un incremento en el costo de las hipotecas, especialmente las de tipo fijo. Así, hasta nueve de las principales entidades han aumentado los precios de estos préstamos desde el inicio del conflicto en Oriente Medio.
En cuanto al resto del año, “todo indica que los bancos continuarán con una postura muy cautelosa al conceder hipotecas, principalmente las de tipo fijo. Aunque se prevé que las subidas no serán tan pronunciadas”, anticipa Pedro Ruiz, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.
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Esto se explica por la percepción del mercado de que el Banco Central Europeo ha concluido su política de reducción de tipos iniciada en junio de 2024 y no planea nuevos recortes a corto plazo. Por ello, Miquel Riera, analista hipotecario del comparador HelpMyCash, considera que “las entidades financieras ya no tienen incentivos para bajar más sus hipotecas, por lo que probablemente incrementen sus intereses en 2026 para mejorar sus márgenes, especialmente en el contexto de incertidumbre derivado de la guerra en Irán”.
El especialista prevé que, bajo este escenario, “aumentará el número de solicitudes rechazadas, dado que habrá más personas sin los ahorros necesarios para adquirir una vivienda o incapaces de asumir la cuota hipotecaria”.