El mercado de segunda mano concentra el 90% de las operaciones mientras las nuevas promociones tardan en llegar a compradores e inquilinos
España pone en marcha la maquinaria de construcción, aunque aún no entrega las llaves. El mercado residencial cerró 2025 con un considerable incremento en las viviendas iniciadas; sin embargo, la cantidad de inmuebles finalizados descendió con fuerza en el mismo período. La realidad es evidente: pese a que la construcción avanza, esta dinámica no se refleja en un alivio inmediato para el mercado.
Durante el cuarto trimestre de 2025 se dieron comienzo a 34.200 viviendas libres, lo que representa un alza del 21,6% respecto al año anterior, de acuerdo al último informe del Observatorio de Vivienda y Suelo, publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. No obstante, en ese trimestre solamente se completaron 21.988 viviendas libres, registrando un descenso del 11% en tasa interanual. Esta diferencia evidencia el desfase entre el inicio de nuevas promociones y la entrega real de viviendas a compradores e inquilinos.
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El contraste también se observa al analizar el total de viviendas finalizadas, que incluye tanto la vivienda libre como protegida. Entre octubre y diciembre de 2025 se concluyeron 26.594 viviendas, frente a las 31.117 del mismo período de 2024. Esto implica una reducción del 14,5% interanual, según los datos del informe. Paralelamente, los certificados finales de obra también disminuyeron, situándose en 23.881, un 12,6% menos que un año antes.
La evolución al cierre del año pasado refleja, por tanto, una doble circunstancia. Por una parte, el sector mantiene una alta actividad y retoma el ritmo en el inicio de nuevas promociones; por otra, el número de viviendas efectivamente terminadas cae en comparación con el ejercicio previo.
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La obra nueva sigue teniendo escaso protagonismo en las compraventas
En el último trimestre de 2025 se inscribieron 200.441 transacciones inmobiliarias, un incremento del 0,6% respecto al mismo período del año anterior, alcanzando niveles máximos de actividad de los últimos años, conforme al Observatorio de Vivienda y Suelo. Sin embargo, el mercado continúa dependiendo casi en su totalidad de la vivienda usada, que concentró el 90% de las operaciones.
Este predominio del mercado de segunda mano ayuda a entender por qué el aumento en viviendas iniciadas no se traduce todavía en un alivio tangible para compradores e inquilinos. Aunque las nuevas promociones aceleran, la mayoría de las ventas sigue realizándose sobre un parque inmobiliario ya existente, donde la oferta es limitada y los precios se mantienen bajo fuerte presión.
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Por tanto, el aumento en la construcción apunta más hacia una posible expansión de la oferta en los próximos años que un cambio inmediato en la situación actual del mercado residencial.
Santiago Carbó, catedrático del Departamento de Economía en CUNEF Universidad, explica que los precios de la vivienda y del alquiler continuarán creciendo este año, salvo que España enfrente una crisis económica causada por la guerra en Oriente Medio.
Los precios persisten en su ascenso a pesar de la mayor actividad
La ausencia de alivio también se refleja en los precios. Al cierre de 2025, el precio medio de la vivienda libre llegó a 2.230 euros por metro cuadrado, significando un aumento interanual del 13,1%, según el informe. Este documento destaca que los precios retomaron una tendencia alcista desde finales de 2020 y que el valor registrado en el último trimestre de 2025 es el más elevado del periodo analizado.
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El incremento en los precios no se limita a la vivienda nueva. Conforme a los datos del Observatorio, la vivienda libre nueva alcanzó los 2.601 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, con un crecimiento interanual del 12,8%. La vivienda usada se situó en 2.219 euros por metro cuadrado, reflejando una subida del 13,1%. Esto indica que el parque que concentra la mayoría de las operaciones también se encarece con un aumento de dos dígitos.
Casi ocho años de ingresos para adquirir una vivienda
El empeoramiento de la accesibilidad económica complementa este diagnóstico. Según el informe, adquirir una vivienda en España requiere ya el equivalente a 7,98 años de ingresos brutos de un hogar, tras varios años consecutivos de incremento. Además, el esfuerzo anual necesario para adquirir vivienda se ubicó en el 35,5% de la renta disponible, un 2,1% más que el año anterior.
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El incremento en la actividad también se refleja en el crédito hipotecario. Los préstamos destinados a la adquisición de vivienda sumaron 133.358 hipotecas en el cuarto trimestre de 2025, lo que representa un aumento del 8,7% respecto al mismo período del año anterior. El importe medio por vivienda alcanzó los 169.827 euros y el total prestado ascendió a 22.648 millones, un incremento del 21,5%.