El producto interior bruto crece impulsado por el consumo, mientras que el aumento de los precios de las viviendas y la escasez de oferta se consolidan como el principal riesgo del ciclo económico
La economía española registró un crecimiento sólido en 2025, con un incremento del Producto Interior Bruto (PIB) del 2,8%, reafirmando la continuidad de la fase expansiva iniciada tras la pandemia. Sin embargo, en medio de este panorama favorable, surge una preocupación creciente: el mercado de la vivienda se ha convertido en uno de los principales focos de tensión macroeconómica.
Así lo señala el último Observatorio del Ciclo Económico en España, elaborado por la Fundación Rafael del Pino, BBVA Research y Fedea, que describe un escenario de crecimiento equilibrado a nivel general, aunque con desequilibrios notables en el acceso a la vivienda.
El informe resalta que la demanda nacional fue el motor predominante del crecimiento, aportando 3,6 puntos porcentuales al aumento del PIB. El consumo de los hogares, el crédito —especialmente destinado a las empresas— y el gasto público sostuvieron la actividad económica en un contexto donde la política monetaria mantuvo un efecto contractivo.
Además, el PIB por persona en edad laboral se situó ligeramente por encima de su tendencia histórica, confirmando la recuperación del crecimiento potencial de la economía española, estimado alrededor del 1% anual. No obstante, este crecimiento fue impulsado principalmente por factores de demanda, mientras que los aspectos de oferta frenaron el dinamismo.
Entre los elementos negativos se destacan el capital residencial, que restó 1,3 puntos porcentuales al crecimiento, así como la evolución de los márgenes empresariales, la productividad y la carga impositiva sobre el trabajo y el capital.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunció que el nuevo Plan Estatal de Vivienda incluirá la financiación de obras de urbanización y pondrá un énfasis especial en promover la vivienda protegida.
Un mercado laboral sólido
El mercado laboral mantuvo su fortaleza. La tasa de desempleo permaneció en niveles relativamente bajos comparados históricamente y la tasa de vacantes continuó siendo alta, aunque con señales recientes de estabilización. Asimismo, la participación de las rentas del trabajo en la economía se mantuvo estable, sin evidencias de deterioro.
Sin embargo, el principal foco de preocupación señalado en el informe es el mercado inmobiliario. Los especialistas advierten que el precio de la vivienda entró en una nueva etapa de crecimiento acelerado, con tasas cercanas al 9% en 2025, transformándose en uno de los fenómenos más relevantes del actual ciclo económico.
Este aumento se debe a un desequilibrio claro entre una demanda robusta y una oferta insuficiente. A diferencia del ciclo anterior a la crisis de 2008, el problema no reside en el exceso de crédito, sino en la insuficiente creación de capital residencial.
De hecho, la inversión en vivienda por persona se mantuvo durante años por debajo de los niveles previos a la pandemia y solo comenzó a recuperarse tímidamente a finales de 2025. Esto indica que el ajuste necesario para equilibrar el mercado debe provenir principalmente del lado de la oferta.
Endeudamiento de los hogares menor que la media europea
A pesar del incremento en los precios, los fundamentos financieros de la demanda continúan siendo relativamente estables. La relación entre el coste de la vivienda y la renta disponible es más moderada que en el auge inmobiliario anterior, y el endeudamiento de los hogares se mantiene por debajo del promedio europeo.
No obstante, la insuficiente construcción de viviendas, combinada con el crecimiento demográfico, está aumentando las tensiones en el mercado. Este desequilibrio explica que, mientras en la Unión Europea los precios hayan tendido a estabilizarse o incluso bajar desde 2022, en España han crecido a un ritmo medio del 7,5% anual en los últimos tres años.
En este marco, los especialistas advierten que la vivienda seguirá siendo uno de los desafíos principales para la economía española, con consecuencias no sólo sociales, sino también para la estabilidad del crecimiento en el medio plazo.