La norma busca resguardar el uso residencial, aunque no asegura una reducción inmediata del alquiler en los barrios más tensionados
El Ayuntamiento de Valencia aprobó este martes una nueva normativa urbanística con la que busca frenar la proliferación de apartamentos turísticos en la ciudad. La regulación endurece las condiciones para abrir nuevas viviendas de uso turístico: en edificios de uso mixto, solo podrán establecerse en los bajos y primeras plantas, deben contar con acceso independiente desde la calle y solo podrán ubicarse en barrios y distritos que no hayan rebasado los límites establecidos por el consistorio. Según el gobierno local, la medida “protege” el 98% de las viviendas para uso residencial.
La relevancia de esta medida supera su simple aprobación formal, pues modifica las reglas del mercado en una ciudad donde el acceso a la vivienda ha sido un problema en constante crecimiento. Valencia fue la capital provincial donde más aumentaron los precios del alquiler en 2023, con un aumento del 4,5% en un solo año y del 28,9% desde 2015, según datos del INE.
En este marco, el Ayuntamiento presenta esta reforma como un instrumento para proteger el uso residencial y mitigar la presión que ejerce el alojamiento turístico en ciertas zonas de la ciudad.
Qué cambia con la nueva normativa
La nueva regulación implementa tres restricciones simultáneas para limitar nuevas aperturas en las áreas con mayor presión turística. Una establece que en cada barrio o distrito las plazas turísticas no podrán superar el 8% de la población empadronada. Otra limita al 2% la proporción de viviendas turísticas dentro del parque residencial.
Además, incluye un tercer límite por manzana: únicamente hasta el 15% de los locales en plantas bajas podrán destinarse a uso turístico, buscando así proteger el comercio de proximidad. Si se sobrepasa cualquiera de estos límites, la actividad queda prohibida en esa zona.
A esto se suma una restricción física clara: los nuevos apartamentos turísticos en edificios de uso mixto solo podrán ubicarse en las plantas bajas o primeras, no compartirán rellano con viviendas y deberán tener un acceso independiente desde la calle, separado del de los vecinos. Además, requerirán la autorización previa de la comunidad de propietarios mediante mayoría cualificada.
El Ayuntamiento sostiene que este conjunto de exigencias tiene como objetivo disminuir los conflictos de convivencia en los edificios residenciales y dificultar la expansión de este uso dentro del parque de vivienda tradicional.
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Cómo puede afectar al mercado
Abrir nuevos apartamentos turísticos en Valencia será ahora considerablemente más complicado. La norma impone varias condiciones simultáneas: que la zona no haya alcanzado los límites fijados por el Ayuntamiento, que el inmueble esté en áreas permitidas y que disponga de acceso propio desde la calle. En la práctica, esto restringe significativamente las ubicaciones donde podrán instalarse. El Ayuntamiento defiende que este sistema hará “casi inviable” la autorización de nuevos alojamientos turísticos en gran parte de la ciudad.
No obstante, limitar nuevas aperturas no es lo mismo que lograr una caída inmediata en los precios de alquiler. La normativa puede contribuir a que más viviendas continúen destinadas al uso residencial y no pasen al mercado turístico, pero por sí sola no asegura una disminución de las rentas, ya que el precio de la vivienda también está condicionado por otros factores, como la oferta disponible, la demanda y la evolución general del mercado.
Qué pueden notar los vecinos
Para los residentes, el principal impacto de la norma podría reflejarse en la convivencia y en la conservación del uso residencial en determinados barrios. En teoría, la medida debería dificultar que este tipo de alojamientos siga ganando terreno en zonas ya saturadas y contribuir a mitigar algunos de los conflictos que su presencia genera en edificios residenciales.
Sin embargo, el efecto no será inmediato. La regulación está diseñada principalmente para frenar nuevas aperturas, por lo que su impacto dependerá de su aplicación práctica y del control que ejerza el Ayuntamiento de Valencia sobre la oferta ilegal o irregular.