A la hora de comprar una vivienda, las arras pueden actuar como garantía tanto para el vendedor como la persona que la adquiere, pero también implican obligaciones y posibles penalizaciones
En la adquisición de una vivienda o cualquier otro inmueble, las arras representan algo más que un simple anticipo de dinero. Constituyen un compromiso legal diseñado para proteger tanto al comprador como al vendedor, asegurando que la transacción se realice conforme a lo pactado. Sin embargo, no todos los contratos son iguales: dependiendo del tipo acordado, las consecuencias por incumplimiento pueden variar, desde la pérdida del depósito hasta la devolución del doble. Comprender su funcionamiento y sus implicaciones legales es crucial antes de firmar.
Un contrato de arras es, esencialmente, un acuerdo previo a la compraventa mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o adelanto del precio final. Su propósito principal es asegurar el compromiso de ambas partes en la operación. Por un lado, el comprador reserva el inmueble y manifiesta su intención real de adquirirlo, mientras que el vendedor recibe una garantía de que la venta se concretará.
Además, la cantidad entregada se descuenta del precio final del inmueble al formalizar la escritura, evitando pagos dobles. Aunque un contrato de arras puede celebrarse mediante un documento privado entre las partes, firmarlo ante notario otorga mayor seguridad jurídica, sirviendo como prueba de la entrega y del compromiso asumido.
Tipos de arras y efectos legales
Se distinguen tres tipos principales de arras, cada uno con sus propias implicaciones legales:
- Arras penitenciales: Permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato sin necesidad de explicar los motivos. Si el comprador decide renunciar, pierde la señal; si es el vendedor quien lo hace, deberá devolver el doble.
- Arras confirmatorias: Actúan como anticipo del precio y ratifican el compromiso. Ante un incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penales: Aseguran el cumplimiento del contrato de compraventa. Si el comprador incumple, el vendedor puede quedarse con las arras como compensación o exigir la ejecución del contrato. Por otro lado, si el vendedor incumple, el comprador puede reclamar el doble de las arras pactadas o exigir el cumplimiento. En ambos casos, el contrato no puede rescindirse, igual que ocurre con las arras confirmatorias.
Es esencial que el contrato especifique claramente qué tipo de arras se ha acordado para evitar posteriores disputas legales.
La firma de un contrato de arras
Para que un contrato de arras sea completo y eficaz, debe contener la identificación de comprador y vendedor, la descripción del inmueble, el precio total, la cantidad entregada en concepto de arras, el plazo para formalizar la compraventa, el tipo de arras y las consecuencias en caso de incumplimiento, además de las firmas de ambas partes. Estos elementos aseguran transparencia y respaldo legal.
Antes de firmar, es conveniente verificar que el inmueble no tenga cargas pendientes y valorar la inclusión de una cláusula suspensiva si la operación depende de la obtención de una hipoteca. Confirmar que el tipo de arras esté claramente especificado y, en la medida de lo posible, formalizar el contrato ante notario otorga mayor protección frente a posibles conflictos.
Cuánto se paga y cómo tributa en el IRPF
El anticipo entregado por el comprador, habitualmente equivalente al 10% del precio de venta, suele descontarse del importe total en el momento del cierre. No obstante, la cuantía de las arras es negociable: importe y condiciones pueden ajustarse libremente según lo convenido entre comprador y vendedor, dependiendo de sus necesidades o las circunstancias de la operación.
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Desde la perspectiva fiscal, cuando las arras forman parte del precio de compraventa, el vendedor debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial resultante en la base imponible del ahorro del IRPF, incluyendo el importe adelantado. En caso de que la venta no se complete y una de las partes retenga una cantidad acordada como penalización, dicha suma debe reflejarse como ganancia patrimonial conforme a la normativa fiscal vigente. Quien pierde el dinero por incumplimiento puede, a su vez, declarar la pérdida patrimonial correspondiente.
Para el comprador, el pago de las arras no genera efectos inmediatos en el IRPF, al considerarse parte del precio del inmueble. Sin embargo, esta entrega sí influye a efectos de IVA cuando se trata de vivienda nueva, o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de vivienda de segunda mano.