La ley protege a los arrendatarios cuando su casa cambia de manos con una compensación económica si el contrato se termina antes de lo acordado, pero hay condiciones a tener en cuenta
Los elevados precios del alquiler impulsan la compra apresurada de vivienda (para quienes pueden): “No hay alternativas porque no hay oferta”
Cuando un inmueble en alquiler se vende, muchos inquilinos se preguntan si podrán continuar habitando la propiedad, bajo qué términos y, especialmente, si tienen derecho a una indemnización en caso contrario. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente que, en ciertos casos, los propietarios están obligados a compensar económicamente a los inquilinos por la finalización anticipada del contrato luego de la venta. Esta protección se aplica principalmente a contratos de vivienda habitual y depende de la fecha de firma, la duración acordada y el perfil del comprador.
La legislación actual regula el destino del contrato de alquiler cuando la vivienda cambia de propietario en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La normativa contempla el derecho del inquilino a permanecer en el inmueble por un tiempo mínimo, junto con el derecho a recibir una indemnización en situaciones específicas.
Para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, la ley impone al comprador la obligación de respetar el contrato de alquiler durante cinco años, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Si el contrato estipula una duración mayor y el nuevo propietario actúa de buena fe (adquisición onerosa, inscripción registral y desconocimiento del arrendamiento no inscrito), podrá dar por finalizado el alquiler tras cinco o siete años, pero el vendedor tendrá que indemnizar al inquilino por cada año restante del contrato que no se cumpla. La indemnización equivale a una mensualidad de renta por cada año pendiente.
Condiciones para los contratos anteriores a 2019
La obligación de indemnizar no se limita solo a contratos recientes. Para los acuerdos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, la ley diferencia entre contratos inscritos y no inscritos en el registro de la propiedad. En caso de contrato inscrito, el comprador debe respetarlo hasta su vencimiento. Si no está inscrito y el comprador ignoraba su existencia, puede extinguir el arrendamiento, aunque el inquilino tiene derecho a permanecer tres meses y exigir una compensación por daños y perjuicios, según lo indica el artículo 1571 del Código Civil. Esta protección se fortalece cuando el comprador no actúa de buena fe, debiendo respetar el contrato hasta culminar el plazo legal de prórroga.
En contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el nuevo propietario debe asumir todos los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato. Si la duración pactada excede ese plazo y el comprador actúa de buena fe, también se contempla la indemnización por los años del alquiler que no se respeten. En cualquier caso, la responsabilidad del pago recae en el vendedor, no en el nuevo propietario. El cálculo se realiza sobre una mensualidad de renta por cada año pendiente y la adecuada comunicación entre las partes y la correcta inscripción en el registro son claves para evitar conflictos.
Qué debe tener en cuenta el inquilino
El concepto de “comprador de buena fe” se aplica únicamente si el nuevo propietario adquiere el inmueble a título oneroso, lo inscribe en el registro de la propiedad y desconoce la existencia de un alquiler no inscrito. En caso de que el contrato esté registrado, el comprador está obligado a respetarlo en todo momento, con independencia de su conocimiento previo.
Especialistas en derecho inmobiliario consultados recomiendan a inquilinos y propietarios verificar cuidadosamente la fecha y duración de los contratos, así como su inscripción en el registro de la propiedad antes de cualquier operación de compraventa. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco de protección que previene la desprotección del inquilino y refuerza el derecho a indemnización en los casos previstos por la norma, pero ignorar estos aspectos puede causar perjuicios a ambas partes.