Entre los conceptos que pueden restarse menciona, en primer lugar, los intereses de la hipoteca vinculada al inmueble alquilado y otros gastos habituales como el IBI o las cuotas de la comunidad
El incremento del alquiler como fuente de ingresos para pequeños propietarios ha generado una duda habitual: cuál es el importe real a pagar a Hacienda por esos ingresos. La tributación por arrendamientos suele causar confusión, especialmente en quienes alquilan su vivienda por primera vez y no saben cómo se calcula la base imponible. Numerosos contribuyentes terminan pagando más de lo necesario, no por los tipos impositivos, sino porque no aplican adecuadamente las deducciones y reducciones establecidas en la normativa fiscal.
En un video dirigido a propietarios que declaran ingresos por alquileres, el abogado Manuel Requena señala que lo importante no es solo cuánto se paga, sino cómo se determina ese pago. Según indica, el error más común radica en declarar el alquiler considerando que todo el ingreso mensual equivale a beneficio neto. Esta práctica, afirma, hace que la mayoría termine con pérdidas, ya que la normativa del IRPF permite descontar ciertos gastos antes de calcular la base sobre la que realmente se tributa.
Requena explica que los propietarios deben tributar solamente por el importe que queda tras restar esos gastos deducibles. Entre los elementos deducibles menciona, en primer lugar, los intereses de la hipoteca vinculada al inmueble arrendado. A esto se añaden otros gastos frecuentes como el IBI, las cuotas comunitarias, el seguro de la vivienda y los costos relacionados con el mantenimiento del inmueble. Además, señala que es posible deducir la amortización del inmueble, junto con otros gastos incluidos en las categorías contempladas por la legislación fiscal.
El abogado enfatiza que contar con esta opción de descontar gastos es esencial para que el propietario no tribute sobre un beneficio mayor al real. Indica que muchos arrendadores, por falta de conocimiento, no aplican estas deducciones y finalmente abonan impuestos sobre ingresos que en la práctica no representan ganancia. Por ello, insiste en que el cálculo correcto de la base imponible debe incluir todos los gastos necesarios para el mantenimiento y explotación del alquiler.
El contrato debe destinarse a vivienda habitual
La portavoz de Sumar en el Congreso, Verónica Barbero, ha solicitado al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que el Estado adquiera 25.000 viviendas que fondos de inversión ponen a la venta por debajo del precio de mercado, con el fin de ampliar el parque público mediante alquiler asequible. (Fuente: Congreso)
Además de los gastos que pueden deducirse, Requena resalta otro factor que considera clave y que casi siempre está desactualizado: las nuevas reducciones aplicables a los contratos recientes de vivienda habitual. Señala que, para contratos firmados desde el 1 de enero de 2024, la normativa establece una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto.
No obstante, esta reducción inicial puede aumentar según ciertas condiciones del alquiler. Por ejemplo, puede alcanzar el 60% si el propietario ha realizado obras de rehabilitación en la propiedad. También puede ser del 70% cuando la vivienda se alquila a jóvenes o se destina a alquiler social en zonas tensionadas. La reducción máxima, del 90%, se aplica si el inmueble está ubicado en una zona tensionada y el propietario reduce la renta más de un 5% en comparación con el contrato anterior.
Requena puntualiza que todas estas reducciones solo son aplicables si el contrato está destinado a vivienda habitual, está debidamente declarado y cumple estrictamente con los requisitos de la normativa vigente. Resalta que no se aplican a contratos que no cumplan estas condiciones, por lo que el propietario debe verificar cuidadosamente que su arrendamiento se ajuste al régimen correcto para evitar errores.