Los financiadores alternativos fortalecen su papel en el sector y podrían alcanzar una participación entre el 37% y el 40%, equivalente a entre 18.500 y 20.000 millones de euros
La financiación alternativa ha afirmado su rol como un pilar fundamental en el ámbito de la promoción inmobiliaria en España, según el I Observatorio de la Financiación del Sector Promotor, desarrollado conjuntamente por Urbanitae y KPMG. Este informe estima que la inversión total en promoción inmobiliaria alcanzará los 35.000 millones de euros durante 2024 y prevé que podría superar los 50.000 millones de euros para 2030.
Basado en encuestas realizadas a promotores, entidades financieras y fondos de inversión, así como en entrevistas con miembros de Urbanitae, Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate y RTV, el estudio resalta que entre un 22% y un 24% de la inversión de 2024 provino de aportaciones de capital, aportadas tanto por promotores como financiadores alternativos. El 76%-78% restante se ha manejado mediante deuda, gestionada por instituciones bancarias e inversores alternativos, incluyendo family offices, fondos de inversión, gestoras de activos y plataformas de crowdfunding.
Además, la banca ha conservado su posición dominante, con una cuota que oscila entre el 56% y el 58% del total, mientras que los financiadores alternativos participaron con entre un 30% y un 32% (aproximadamente 11.500 millones de euros), distribuidos equilibradamente entre equity (11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este segmento, las plataformas de crowdfunding reunieron entre el 1% y el 3% de la inversión, dividida de manera similar entre capital y deuda.
Perspectivas para 2030 y consolidación de la financiación alternativa
A futuro, el Observatorio prevé que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros para 2030. En este contexto, los financiadores alternativos podrían alcanzar una participación del 37% al 40%, equivalente a entre 18.500 y 20.000 millones de euros, incluyendo cerca de 1.000 millones procedentes del segmento crowd. Este crecimiento implicaría un aumento de cinco puntos porcentuales respecto al nivel actual de financiación alternativa, acercándola a la financiación bancaria, que disminuiría hasta el 51%-53%.
Según el documento, esta evolución refleja la consolidación de la financiación alternativa como un factor esencial en el nuevo ciclo inversor, proporcionando mayor flexibilidad y funcionando como un nexo entre el capital y el crédito convencional. Asimismo, destaca que la distribución actual de la financiación en el sector expresa un cambio estructural en el entorno financiero y una diversificación creciente de las fuentes de capital.
Los principales instrumentos empleados en la financiación alternativa incluyen préstamos puente (bridge loans), fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario, las cuales han experimentado un desarrollo considerable desde su introducción en España en 2017. Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, señaló que “en algunos años han registrado incrementos anuales superiores al 100%, demostrando su capacidad para atraer capital y consolidarse como herramienta complementaria”.
Por su parte, Carlos Cuatrecasas, socio de FS Consulting Strategy en KPMG España, afirmó que “aunque su peso sigue siendo reducido frente a la banca, la financiación alternativa ha tenido un crecimiento significativo y seguirá creciendo. Su rol es especialmente importante en segmentos donde la banca actúa con menor intensidad, como la adquisición de suelo, fases iniciales o proyectos de mayor riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”.
En un entorno de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores han optado por socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica común. Este tipo de inversor se presenta como una fuente de capital flexible y profesionalizada. Su participación reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplen con los requisitos bancarios puedan madurar hasta acceder a financiamiento a mayor escala.
Los principales desafíos de un sector en cambio
El sector promotor en España está experimentando una transformación profunda, influida por la incertidumbre geopolítica, el contexto económico y una demanda de vivienda nueva que supera la oferta disponible. Este desequilibrio continuará presionando los precios, con incrementos del 3% anual si no se amplía la oferta ni se agilizan los trámites administrativos. El Observatorio anticipa un crecimiento paulatino de la actividad promotora hasta 2030, en consonancia con el aumento demográfico y la mejora económica. Se estima que España sumará más de dos millones de habitantes durante este periodo, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, generará un ambiente favorable para la promoción inmobiliaria.
Sin embargo, el informe señala cuatro retos principales: los largos plazos urbanísticos, que en algunos casos superan los 24 meses; el encarecimiento de los materiales de construcción; la escasez de mano de obra cualificada y las crecientes demandas regulatorias. A esto se añade la baja producción de vivienda asequible y social, que durante 2024 representaba solo el 3,3% del parque residencial, frente al 8% promedio en Europa. Finalmente, el estudio subraya la necesidad de una mayor coordinación interadministrativa para facilitar el acceso a vivienda asequible.