Este procedimiento actúa de forma semejante al desahucio por impago de alquiler. Cuando el juez concluye que el sucesor ocupa la propiedad sin la aprobación del resto, puede establecer una fecha para la expulsión
En numerosas familias, los conflictos persisten incluso después de la pérdida de un ser querido. Al momento de efectuar la partición de la herencia, las tensiones tienden a aumentar, especialmente si uno de los herederos decide permanecer en una de las propiedades incluidas en el patrimonio conjunto. El abogado Manuel Hernández, del despacho Vilches Abogados Madrid, detalló en un vídeo de YouTube las alternativas disponibles en estas circunstancias, que son más comunes de lo que se piensa.
De acuerdo con Hernández, cuando un bien inmueble pertenece a varios herederos y uno de ellos lo ocupa sin su expresa autorización, surgen dos posibles vías legales: el desahucio por precario o la división judicial de la herencia. La elección dependerá de si los herederos que exigen la desocupación tienen o no la mayoría en la distribución. “A veces, esta situación es la que impulsa el proceso judicial, porque el heredero que reside en la vivienda se niega a desalojarla, sin importar el tiempo que transcurra hasta que se realice la división de la herencia”, manifestó el abogado.
El primer supuesto ocurre cuando los herederos que buscan recuperar el inmueble representan más del 50% del total de la herencia. En estas circunstancias, pueden iniciar un procedimiento de desahucio por precario, una figura legal destinada a casos en que una persona ocupa una propiedad sin contar con título legal que lo autorice. “Si somos la mayoría dentro de la herencia y, por ende, los herederos desean que el ocupante desaloje el inmueble, está permitido iniciar un procedimiento de desahucio por precario”, explicó Hernández.
Este proceso se asemeja al desahucio por impago de alquiler. Si el juez constata que el heredero está residiendo sin permiso del resto, puede establecer una fecha para el desalojo. “Es como cuando dejas de pagar el alquiler y te presentan una demanda de desahucio, exactamente igual”, añadió el abogado. Lo fundamental es probar que la mayoría de los copropietarios no acepta la ocupación y que el heredero carece de un título válido para continuar residiendo en dicho lugar.
Las rentas de mercado se equiparan al pago de un alquiler
Maricarmen, de 87 años, tras la suspensión temporal del desahucio de su casa, en la que vive desde hace casi 70 años. (Marta Sierra/Infobae España)
El segundo caso surge cuando los herederos que solicitan el desalojo no alcanzan la mayoría dentro de la herencia. En estas situaciones, no pueden promover un desahucio, pero sí recurrir a la división judicial de la herencia. Según detalló Hernández, esta vía tiene como objetivo transformar la “comodidad del heredero que ocupa sin título el inmueble en una situación incómoda”. Para ello, es posible incluir en el inventario de la herencia una categoría económica conocida como rentas de mercado, que representa el valor que el ocupante debería abonar mensualmente por el uso de la propiedad.
“En el procedimiento de división de herencia judicial, el inventario recoge una deuda de ese heredero con la masa hereditaria correspondiente a las rentas de mercado que debería pagar mensualmente por usar el inmueble”, indicó Hernández. Para calcular este monto, suele aportarse un informe pericial elaborado por un especialista que determina el precio de mercado del alquiler. De esta manera, cuanto más tiempo permanezca el heredero en la vivienda, menor será su parte en la herencia, al aplicarse la deducción proporcional por las rentas impuestas judicialmente.
El abogado aclaró igualmente que la autorización para ocupar la vivienda no puede fundamentarse en el consentimiento del fallecido propietario. “La autorización ya no proviene del dueño original, sino de los otros copropietarios, es decir, de los otros herederos”, explicó. Si el resto no aprueba que alguno de ellos permanezca en la propiedad, dicha ocupación se considera sin título válido y puede reclamarse ante la justicia.
En síntesis, la legislación dispone de mecanismos para evitar abusos en la gestión de herencias compartidas. Cuando existe mayoría, el desahucio por precario posibilita la recuperación del inmueble; en caso contrario, el proceso de división judicial y la imputación de rentas de mercado aseguran que ningún heredero se beneficie indebidamente de un bien común. “La mayoría es la que decide”, concluyó Hernández, subrayando que la justicia procura equilibrar los derechos de todos los herederos y preservar el valor del patrimonio familiar.