Fuente de la imagen, Getty Images
Información del artículo
-
- Autor,
- Título del autor, BBC News Mundo
- Informa desde, Lima, Perú
- Fecha de publicación 23 julio 2026
- Tiempo de lectura: 9 min
Alejandra Gómez examina visualmente los tres niveles de su vivienda ubicada en el norte de Lima.
Mirsa Amasifen, su tía, se mantiene atenta desde la entrada. Ambas representan el esfuerzo intergeneracional que implicó la edificación del hogar.
"La construcción del primer nivel tomó una década. El segundo demandó seis años. El tercero entre seis y ocho años. En total, suman entre 25 y 30 años. Aquí han coexistido tres generaciones", relatan Gómez y Amasifen.
Pintada en tonos verde y amarillo, con ventanas de vidrio y puertas de hierro, la vivienda destaca en una zona donde predominan casas inconclusas, con vigas sobresaliendo sin destino en los techos y fachadas de ladrillo sin pintar.
Esta escena transcurre en Los Olivos, aunque podría replicarse en buena parte de los 43 distritos de Lima y otras ciudades del país andino, donde ha aumentado la preocupación por el estado de miles de propiedades tras los devastadores terremotos en Venezuela.
En Perú, la mayoría del paisaje está dominado por inmuebles inacabados, con excepción de las zonas de clase media y alta.
"Perú es un país que nunca concluye su proceso de construcción", reflexiona Wiley Ludeña, urbanista de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
Ejemplifica con la capital. "Se asemeja a una enorme ciudad informal, como si toda fuera una barriada en construcción continua", explica, en alusión a los asentamientos informales donde residen millones y que forman parte de esta metrópoli de más de 10 millones de habitantes.
Muchos peruanos mencionan como razón principal para las viviendas inconclusas: "Es rentable. Mientras estén en obra, pagan impuestos menores".
Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. Detrás de este fenómeno están la escasez de recursos, familias que crecen más rápido que las viviendas, políticas que fomentan sin resolver y un fuerte predominio de la autoconstrucción.
Se calcula que 7 de cada 10 viviendas son autoconstruidas en Perú, uno de los porcentajes más elevados de América Latina, según el Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade), un centro privado de investigación peruano.
Tras los sismos que cobraron miles de vidas en Venezuela y devastaron hogares, los medios y expertos peruanos se cuestionan qué ocurriría si una tragedia similar sucediera en Perú, donde la falta de asesoría técnica y la ausencia del Estado han marcado el desarrollo urbano durante décadas.
La apariencia de la barriada
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
La prevalencia de viviendas terminadas parcialmente y ese estilo visual se intensificó desde la década de 1960.
"La industrialización atrajo a millones de migrantes rurales hacia las ciudades, provocando un déficit habitacional", explica Ludeña.
"Desde la administración pública, la autoconstrucción fue vista como una solución sin que el Estado proveyera recursos económicos", agrega el urbanista.
Con este panorama, Amasifen llegó y posteriormente terminó su vivienda en Lima, proveniente de la sierra y asentada en lo que originalmente eran terrenos de cultivo.
"Se ocupó el terreno como una invasión. Los vecinos cercaron el área. Las primeras casas fueron de adobe y más adelante se usó concreto", relata.
Aunque nació como una barriada informal, Los Olivos es hoy en día mayormente formalizado, aunque los procesos de expansión y regularización siguen vigentes, al igual que la creciente cantidad de proyectos inconclusos.
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
"Originalmente, las barriadas representaban un paraíso. La gente construía y sigue haciéndolo según sus capacidades económicas, añadiendo un piso un año, otro después, luego una habitación o la fachada", detalla Ludeña.
Sin embargo, con el paso del tiempo se creó un "verdadero infierno urbano sin servicios, una ciudad enferma debido al abandono estatal en asesorías técnicas", agrega el urbanista.
Esta situación genera una estética de construcción inconclusa que, a diferencia de otros países de la región con viviendas informales y autoconstruidas, en Perú es mucho más visible y no se limita a las zonas periféricas o rurales.
Carencia de recursos
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
Según datos de 2023 del Observatorio Nacional de Prospectiva de Perú, el 44,6% de los 34 millones de habitantes reside en barrios marginales, asentamientos informales o viviendas inadecuadas. En 2007, esta cifra alcanzaba el 49,9%.
Tania Herrera, doctora en geografía por la Université Paris Cité, advierte que estos datos podrían estar subestimados y que resulta complicado cuantificar cuántas familias enfrentan hacinamiento debido a espacios incompletos.
Said Sevilla, estudiante de geografía en la Universidad Nacional de San Marcos que estudia esta problemática, acompañó al medio mostrando la prevalencia de casas inacabadas y sus características distintivas.
"Observa esas columnas que sobresalen del techo. A veces son porque ya hay un plan para añadir otro nivel. Otras, porque la intención de construir sigue pendiente y las dejan para cuando haya dinero", señala mientras señala.
"Fíjate que pocas viviendas pintan los costados de sus fachadas. Aquí, en cualquier momento, el vecino podría construir más pisos y, entonces, ¿para qué pintar algo que no se verá?", añade Sevilla.
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
El factor más mencionado por los especialistas para explicar esta lentitud en la edificación es la falta de recursos.
La madre de Sevilla ha logrado terminar su hogar apenas después de 35 años de residir allí.
"Como observa, es una casita sencilla y en construcción inicial. Mi prioridad fue que mis hijos pudieran estudiar", cuenta Leonor Palomino.
"Acá es habitual que cada vivienda tarde dos o tres generaciones en completarse", comenta Sevilla.
Herrera añade que "es poco común encontrar viviendas autoconstruidas completamente terminadas, ya que estas constantemente se modifican para ajustarse a las necesidades familiares".
La especialista destaca que la problemática habitacional y el hacinamiento han impulsado un crecimiento en el alquiler de casas populares durante los últimos años.
Esto genera una mayor presión para continuar con la construcción.
"Si necesitan poner habitaciones o departamentos para alquilar, derriban y levantan paredes; agregan baños y eliminan otros. Las casas se modifican de manera constante", explica Herrera.
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
El Estado y la vivienda
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
Julio Calderón Cockburn, profesor experto en realidad social urbana en Perú y América Latina del Instituto Lincoln, comenta que los gobiernos de la región suelen aplicar dos enfoques para enfrentar el déficit habitacional.
"Una estrategia preventiva, que impulsa vivienda social antes de que surja la informalidad, y una correctiva, que otorga títulos de propiedad y servicios tras la informalidad", explica Calderón.
El experto destaca que la primera es la opción ideal y que países como Chile, México, Colombia y Brasil lideran este enfoque.
"Sin embargo, en países como Perú, donde no hay políticas sólidas de vivienda social, prevalece la informalidad. Lo que existe son programas de bonos, créditos y subsidios dirigidos a la demanda", agrega el profesor.
El acceso a estos bonos es difícil para el sector informal, dado que no cumplen con los requisitos para créditos y bancarización.
"Esos programas benefician mayormente a la clase media o media baja, mientras los más pobres quedan excluidos", enfatiza Calderón.
La informalidad laboral afecta al 47% de la población ocupada en América Latina. En Perú y Bolivia, país donde también es prevalente la construcción inconclusa, este porcentaje supera el 70%, según la Organización Internacional del Trabajo.
Fuente de la imagen, José Carlos Cueto / BBC Mundo
Aunque en 2021 el Congreso peruano aprobó una ley que establece las bases para mejorar la planificación urbana, la asesoría técnica y la regularización, Calderón aclara que aún no resuelve los desafíos existentes.
Algunos obstáculos persisten debido a la clase política misma.
"En Perú, durante años coexistió un pacto clientelista donde los políticos no intervienen ni en invasiones ni en las condiciones de construcción residencial, buscando votos", señala Herrera.
"A nivel nacional, las autoridades locales promueven barriadas y ofrecen títulos y formalización a cambio de estabilidad social y política", añade.
Percepciones y peligros
Calderón menciona que existe la creencia generalizada de que muchos peruanos creen que dejar sus casas inconclusas permite ahorrar impuestos prediales.
No obstante, demostrarlo resulta complicado. Al consultar a propietarios, la mayoría niega esta motivación.
Erick Lau, experto en derecho inmobiliario y urbanístico, considera que esta no es la causa principal y que el fenómeno responde mayormente a limitaciones económicas y otros aspectos.
"También es un tema cultural que se ha convertido en un mito urbano. Pienso que hay una cierta idealización de la estética rústica de la vivienda informal que domina el panorama", opina Lau.
Agrega un efecto de imitación y pragmatismo: "Si en mi entorno no terminan de construir y dejan los laterales sin pintar, no haré un esfuerzo extra para hacerlo, manteniendo cierta armonía con el ambiente".
Ante el alarmante aumento de extorsiones en barrios populares y barriadas durante los últimos años, los especialistas piensan que algunos inquilinos dejan los inmuebles inacabados para aparentar precariedad y protegerse.
Fuente de la imagen, AFP via Getty Images
Este fenómeno implica riesgos significativos, que surgen en la conversación a raíz de la tragedia ocurrida en Venezuela.
"Las ciudades costeras, como Lima, son vulnerables a sismos. Eventualmente, estas viviendas autoconstruidas e inconclusas podrían colapsar", advierte Herrera.
La geógrafa menciona datos de 2014 que señalaban que, ante un terremoto superior a magnitud 7 en la escala Richter, más de un millón de hogares en Lima Metropolitana podrían derrumbarse.
"Desde la década de 1970 no se ha registrado un terremoto importante. Todas las construcciones autoconstruidas desde entonces se realizaron sin apoyo técnico ni supervisión. Solo conocemos la apariencia exterior, no cómo están internamente", comenta Herrera.
No es raro que los constructores recurran a familiares, amigos y vecinos en busca de ayuda en lugar de especialistas.
Un artículo reciente de El Comercio cita un estudio de Grade que indica que el 71% de las 6,6 millones de viviendas del país fueron autoconstruidas.
Y que solo el 3% de ellas alcanza un nivel de calidad adecuado.