El profesor de Economía de la Universitat de Barcelona señala que el aumento del precio del alquiler está impulsando a la clase media a optar por la compra de viviendas, mientras que el segmento de alto standing pierde impulso en las principales capitales
El sector inmobiliario español ya muestra variaciones en su dinamismo según los distintos segmentos. Tras años de significativos incrementos en los precios y una demanda estable, comienzan a evidenciarse claras divergencias entre el comportamiento del mercado de viviendas de lujo y el destinado a la clase media. Mientras que las transacciones en las zonas más exclusivas de las grandes ciudades registran signos evidentes de estancamiento, la demanda de viviendas accesibles sigue en aumento, impulsada por el constante encarecimiento de los alquileres.
Esta es la conclusión de Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona y advisor de Trioteca. Según su análisis, el mercado “permanece bastante sólido”, aunque ya no responde a un único patrón de evolución. El comportamiento actual depende no solo del ciclo económico, sino también del perfil del comprador y del segmento de vivienda involucrado.
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“No existe ya un mercado inmobiliario único: mientras el mercado de alto standing se ralentiza, los jóvenes y la clase media continúan adquiriendo propiedades, dado que el alquiler los expulsa”, sintetiza el economista. Esta afirmación pone de manifiesto una tendencia que, según Bernardos, será clave en los próximos meses.
El lujo pierde impulso en las principales capitales
Los datos del primer trimestre de 2026 revelan una caída del 11,8% en las operaciones de compraventa de viviendas, según el Ministerio de Vivienda. La disminución es del 17% en Madrid, del 10,5% en Barcelona y supera el 7% en Valencia. No obstante, Bernardos descarta interpretar estos datos como el inicio de una crisis inmobiliaria generalizada.
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A su parecer, el ajuste se focaliza casi exclusivamente en el segmento de mayor precio. En la zona central de Madrid, particularmente dentro de la M-30, algunas agencias especializadas en viviendas de lujo han reportado caídas en ventas cercanas al 50%, mientras que otras registran disminuciones superiores al 25%.
Bernardos atribuye esta desaceleración a un desajuste entre las expectativas de los vendedores y la capacidad real adquisitiva del mercado. “En esas áreas, los propietarios consideraban que viviendas promedio podían venderse a 8.000, 9.000, 10.000, 12.000 o incluso 14.000 euros por metro cuadrado en Madrid”, señala. Explica que muchos de los compradores tradicionales, en particular familias de otras provincias que adquirían propiedades para sus hijos o como inversión, ya no están dispuestos a pagar esos precios.
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El economista Santiago Carbó examina el contexto actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "incrementos significativos" en los precios de compra y analiza cómo la escasez y los altos costes de alquiler y las hipotecas consumen las mejoras salariales de las familias.
La clase media sostiene la actividad del mercado
Mientras que el segmento de lujo pierde fuerza, las viviendas orientadas a la clase media continúan captando gran parte de la demanda. Bernardos afirma que en ciudades como Madrid y Barcelona, las propiedades con precios inferiores a 400.000 euros siguen encontrando compradores con relativa facilidad, siempre que cumplan con ciertos criterios mínimos de tamaño y ubicación.
En Valencia, el umbral se ubica entre los 350.000 y 375.000 euros. Para el economista, esta diferencia refleja un cambio en el motor del mercado. Durante la última década, fueron los inversores patrimoniales y compradores con mayor capacidad económica quienes encabezaron las operaciones. Ahora, son los jóvenes, las familias y quienes buscan su primera vivienda los que mantienen activo el mercado.
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El notable incremento en los alquileres juega un papel crucial en esta transformación. Ante rentas mensuales cada vez más altas y una oferta limitada, muchas familias optan por adquirir una vivienda, incluso con el apoyo financiero de los padres para reunir la entrada requerida por las entidades financieras.
Los precios seguirán al alza, pero con menor ritmo
Bernardos advierte que este nuevo perfil de demanda permitirá que los precios continúen aumentando en los próximos meses, aunque a un ritmo claramente inferior al observado el año anterior.
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Su pronóstico apunta a una reducción del 8% en las compraventas durante 2026, acompañada de una subida media del precio de la vivienda del 5%. Esta cifra supone una desaceleración notoria comparada con el incremento del 12,8% registrado en 2025, aunque descarta una corrección generalizada.
En su opinión, la escasez estructural de oferta seguirá presionando los precios, especialmente en mercados con demanda elevada. La diferencia reside en que ahora los protagonistas son compradores con presupuestos más ajustados, en lugar del segmento de lujo.
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Críticas dirigidas al Banco de España
El economista también advierte sobre la posible implementación de nuevas medidas macroprudenciales por parte del Banco de España para endurecer el acceso al crédito hipotecario.
Bernardos opina que restringir la concesión de hipotecas sería un grave error en un contexto donde muchos jóvenes ya enfrentan serias dificultades para adquirir una vivienda. “El Banco de España cometió errores entre 2005 y 2007 por no frenar los excesos. Si ahora limita las hipotecas, volverá a fallar, aunque por razones contrarias“, afirma.
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Para ejemplificar, emplea una analogía clara. “Se puede tener un Ferrari excepcional, pero si no tiene gasolina no funciona. En el mercado inmobiliario, la gasolina es el crédito“. A su juicio, limitar el financiamiento impediría la compra de viviendas incluso a familias solventes capaces de afrontar las cuotas mensuales.
Hipotecas con tipos de interés más bajos a la vista
En el ámbito financiero, Bernardos mantiene una perspectiva relativamente positiva. Piensa que, salvo un nuevo episodio de tensión internacional que provoque un aumento inflacionario, los tipos de interés tienen mayor margen para disminuir que para elevarse nuevamente.
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El profesor recuerda que el precio del petróleo se ha estabilizado cerca de los 70 dólares por barril y que Europa depende menos de la energía que en la crisis inflacionaria de 2022 y 2023, periodo en el que el Banco Central Europeo elevó las tasas desde el 0% hasta el 4,5%.
Su escenario plantea que la tasa oficial del dinero podría situarse alrededor del 2% a principios de 2027. De confirmarse esta previsión, España enfrentaría un entorno especialmente favorable para el mercado hipotecario, apoyado en un crecimiento económico superior al de la eurozona, un mercado laboral resiliente y entidades financieras que, según Bernardos, mantienen una clara disposición para seguir otorgando crédito. En conjunto, concluye, esto continuará respaldando la demanda de vivienda, aunque de manera distinta a la de años anteriores.