El acceso a la vivienda se convierte en el factor principal para la acumulación de riqueza, situando a los hogares que alquilan con los niveles más bajos de renta, con una mediana de 21.335 euros, mientras que los multiarrendadores registran 80.375 euros
La vivienda ha dejado de ser un bien de consumo o una necesidad básica para transformarse en uno de los elementos fundamentales que explican la desigualdad económica en España. La manera en que cada hogar interactúa con el mercado residencial —como inquilino, propietario o arrendador— define cada vez más su capacidad para generar ingresos, acumular patrimonio y mejorar su posición económica. Como resultado, la renta de los multiarrendadores es cuatro veces superior a la de los inquilinos y su patrimonio es 450 veces mayor.
Este es uno de los hallazgos del informe Renta, riqueza y régimen de tenencia del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, elaborado en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas y coordinado por Javier Gil, investigador Ramón y Cajal del CSIC. El estudio examina la evolución de la distribución de la renta y la riqueza a lo largo de las dos últimas décadas, concluyendo que el mercado inmobiliario ha pasado de reflejar las desigualdades previas a ser uno de los mecanismos que las reproducen y amplifican, especialmente tras la crisis financiera de 2008.
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Los datos indican que la brecha entre quienes pagan alquiler y quienes obtienen ingresos derivados de este supera ampliamente las diferencias tradicionales asociadas a la edad, ciclo vital o incluso nivel salarial. Por ello, la vivienda se posiciona como un factor central en la distribución de la riqueza en España.
Un mercado que distribuye recursos hacia quienes poseen mayor patrimonio
La primera imagen que dibuja el estudio es la de un mercado de alquiler profundamente asimétrico. Los hogares que alquilan concentran los niveles de renta más bajos entre toda la población analizada y destinan una proporción creciente de sus ingresos al pago mensual de la vivienda.
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La mediana anual de renta en estos hogares que viven en alquiler es de 21.335 euros. En contraste, quienes viven en una vivienda propia disponen de una renta mediana de 32.120 euros, un 51% más alta.
Las diferencias se acentúan cuando se evalúan los hogares que obtienen ingresos por el alquiler de propiedades. Los propietarios que arriendan una sola vivienda presentan una renta mediana cercana a los 51.000 euros al año. Por su parte, los multiarrendadores —propietarios de dos o más inmuebles en alquiler— alcanzan una mediana de renta de 80.375 euros.
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La distancia aumenta progresivamente con el número de viviendas alquiladas. Para quienes tienen cuatro o más propiedades en alquiler, la renta mediana supera los 200.000 euros anuales, cifra que es casi diez veces superior a la de los hogares inquilinos.
Más allá de los ingresos, el informe sostiene que el funcionamiento del mercado residencial genera una transferencia constante de recursos desde hogares con menos capacidad económica hacia aquellos con mayor patrimonio inmobiliario. Así, el alquiler no solo implica un gasto para quienes no poseen vivienda propia, sino que también representa una fuente de ingresos para hogares en mejor situación económica.
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La brecha patrimonial es mucho más amplia que la de los ingresos
Si bien las disparidades salariales son notables, las patrimoniales son aún más significativas. El informe afirma que la riqueza acumulada es el indicador que mejor representa el nivel de desigualdad vinculado al mercado inmobiliario.
Los hogares en alquiler disponen de una riqueza neta mediana de apenas 2.217 euros. Esta cifra contrasta marcadamente con los cerca de 194.000 euros que posee quien es propietario de la vivienda en la que reside.
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La disparidad se intensifica al examinar los hogares con rentas derivadas del alquiler. Los propietarios de una única vivienda arrendada cuentan con una riqueza neta cercana a los 408.000 euros, mientras que quienes poseen varias viviendas en alquiler alcanzan un patrimonio próximo al millón de euros. Relativamente, la riqueza de los primeros es 184 veces superior a la de un inquilino, y para los grandes arrendadores esta distancia se multiplica 450 veces.
Condenados a permanecer como inquilinos de por vida
El informe interpreta estos datos como prueba de que la actividad arrendadora está concentrada en hogares con elevados niveles de patrimonio. De esta forma, el pago mensual del alquiler contribuye a fortalecer un proceso de acumulación de riqueza preexistente en lugar de disminuir las diferencias económicas.
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Esta dinámica cobra mayor relevancia en un contexto de constante aumento de los precios del alquiler. A medida que los inquilinos destinan un esfuerzo económico mayor para acceder a una vivienda, disminuye su capacidad de ahorro y, con ello, sus opciones de convertirse algún día en propietarios.
La edad es menos determinante que la posición en el mercado inmobiliario
El estudio dedica un apartado considerable a la dimensión generacional de la desigualdad, tema que ha protagonizado amplios debates políticos y económicos en los últimos años.
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Los datos señalan que existen diferencias de renta entre generaciones, aunque moderadas. Los menores de 35 años tienen una renta mediana cercana a los 26.900 euros anuales, mientras que quienes están entre 45 y 54 años ascienden a más de 34.000 euros. Incluso en mayores de 74 años, la mediana de ingresos ronda los 19.600 euros.
Sin embargo, el escenario resulta totalmente distinto al analizar el patrimonio. Los jóvenes menores de 35 años apenas reúnen una riqueza neta que supera los 20.000 euros, frente a los más de 223.000 euros acumulados por los hogares encabezados por personas de entre 65 y 74 años.
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Según el informe, esta situación se explica por el acceso desigual a la propiedad inmobiliaria. Durante décadas, la compra de vivienda fue la principal vía para que las familias españolas acumulasen patrimonio. Sin embargo, esta posibilidad ha disminuido para las generaciones más jóvenes.
Las cifras reflejan claramente esta transformación. En 2002, dos de cada tres menores de 35 años eran propietarios de su vivienda. Dos décadas después, esta proporción ha caído hasta el 31,8%. El descenso es aún más pronunciado si se observa el período posterior a la crisis financiera, donde la tasa de propiedad en este grupo etario bajó más de 37 puntos porcentuales, del 69,3% al 31,8% en apenas once años.
De acuerdo con los autores, esta evolución representa un cambio profundo en el modelo de acumulación de patrimonio en España. Las generaciones que adquirieron vivienda antes de la subida significativa de precios continúan beneficiándose de la revalorización de sus activos, mientras que las nuevas generaciones enfrentan dificultades cada vez mayores para acceder a la propiedad, permaneciendo más tiempo en el alquiler.
Una riqueza inmobiliaria cada vez más concentrada
El informe también examina la distribución de la riqueza residencial entre los hogares españoles, revelando una concentración creciente en las últimas dos décadas. En la actualidad, el 10% de los hogares con mayor patrimonio inmobiliario acumula el 41,9% de toda la riqueza residencial nacional. El 5% concentra el 27,7% y tan solo el 1% más rico controla un 10,7% de esta riqueza.
El análisis histórico refleja un cambio sustancial. A principios de siglo, el 90% de los hogares poseía cerca de dos tercios de la riqueza inmobiliaria, porcentaje que ha ido disminuyendo hasta situarse en el 58,1% en 2022.
Este fenómeno es explicado en gran medida por el incremento del precio de la vivienda desde mediados de la última década. La revalorización favorece principalmente a quienes ya poseen activos inmobiliarios, mientras que los hogares sin propiedad quedan al margen de estas ganancias patrimoniales.
La evolución del índice de Gini avala esta tendencia: ha pasado de valores cercanos a 0,50 en 2005 a 0,591 en 2022, el registro más alto de la serie. En consecuencia, la riqueza vinculada a la vivienda no solo sigue siendo desigual, sino que la desigualdad se intensifica con el tiempo.
Un cambio estructural con efectos económicos y sociales
Más allá de los datos específicos, el informe propone una nueva perspectiva sobre la desigualdad en España. Tradicionalmente, el debate económico se ha centrado en las diferencias salariales o en las brechas generacionales. Sin embargo, los datos apuntan a que la variable que mejor explica hoy día las desigualdades es la posición de cada hogar dentro del mercado residencial.
Las diferencias entre jóvenes y mayores persisten, pero son considerablemente menores que las observadas entre inquilinos y arrendadores. Mientras que la brecha patrimonial entre los grupos de menor y mayor edad ronda los 200.000 euros, la diferencia entre un hogar inquilino y un propietario con varias viviendas puede superar los 990.000 euros.
Este fenómeno tiene consecuencias que van más allá del sector inmobiliario. La imposibilidad de acceder a la propiedad limita la capacidad de ahorro, reduce las oportunidades de inversión y condiciona la transferencia intergeneracional de riqueza. A la vez, quienes ya cuentan con patrimonio residencial continúan aumentando su valor gracias a la dinámica del mercado.
Santiago Carbó, catedrático del Departamento de Economía en CUNEF Universidad, afirma que el precio de la vivienda y del alquiler seguirá aumentando este año, a menos que España enfrente una crisis económica provocada por la guerra en Oriente Medio.
Los autores sostienen que la vivienda se ha consolidado como uno de los principales mecanismos de reproducción de las desigualdades económicas en España. Las diferencias en el acceso a la propiedad, la concentración del patrimonio residencial y el peso creciente del alquiler generan un ciclo que refuerza las ventajas de los propietarios de activos inmobiliarios y dificulta la movilidad económica de quienes permanecen fuera del mercado de la propiedad.
En este marco, el informe concluye que las políticas públicas sobre vivienda deben abordar más que el simple acceso residencial. La regulación del alquiler, el incremento del parque de vivienda asequible, las medidas que faciliten la compra a ciertos colectivos y la fiscalidad aplicada al patrimonio inmobiliario forman parte de un debate que impacta directamente en la distribución de la riqueza y en la cohesión social.