Los datos recientes del MIVAU revelan una paradoja en el mercado: el parque residencial se expande, pero apenas disminuye el excedente de obra nueva en medio de la presión sobre los precios
España cerró 2025 con 27.099.556 viviendas, casi 95.000 más respecto a un año antes, pero aún conserva 452.670 casas nuevas sin vender. Los últimos datos divulgados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) muestran una contradicción en el mercado residencial: el parque continúa creciendo, aunque con moderación, mientras el excedente de obra nueva apenas disminuye en un contexto de presión sobre los precios y dificultades para acceder a la vivienda.
El stock de vivienda nueva sin vender se redujo en 2.610 unidades en comparación con 2024, lo que equivale a un descenso del 0,57%, según la estadística del MIVAU. Esta cantidad cae por primera vez luego de dos años sin absorción, aunque la reducción es mínima. Este dato no implica que dichas viviendas estén necesariamente vacías ni que solución por sí solas la escasez de oferta, ya que su relevancia depende de su localización, precio y adecuación a la demanda real de los hogares.
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El parque residencial, en cambio, avanzó un 0,3% durante el último año. De las viviendas contabilizadas en 2025, 19.571.428 eran principales, es decir, utilizadas como residencia habitual, mientras que 7.528.128 correspondían a viviendas no principales. La composición también varío respecto al año anterior: las viviendas principales aumentaron en 293.371 unidades, mientras las no principales disminuyeron en 198.580.
La concentración territorial del excedente de obra nueva
La distribución geográfica revela que el excedente de obra nueva no se reparte de manera uniforme. Más del 60% del stock nacional se ubica en solo cuatro comunidades autónomas: Cataluña, Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana. Cataluña lidera con 85.478 viviendas nuevas sin vender; seguida por Andalucía, con 68.897; la Comunidad de Madrid, con 66.627; y la Comunidad Valenciana, con 62.632 unidades.
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La evolución en relación al año previo presenta diferencias significativas. El stock creció en Baleares, Madrid, Aragón, Canarias, Cataluña y Andalucía, mientras disminuyó o permaneció estable en otras regiones. La Comunidad de Madrid destacó con un incremento del 6,53%, seguida por Baleares, con un aumento del 9,52%, y Cataluña, con un 2,38% más.
Lo que le costó comprar una casa en Madrid a la generación X y lo que pagan los ‘millennials’ o los Z: el precio de la vivienda crece hasta un 46% en una década.
En sentido opuesto, las reducciones más notables se dieron en Murcia, donde el stock disminuyó un 12,21%; Galicia, con una caída del 11,76%; y Comunidad Valenciana, donde bajó un 8,43%. Esta última comunidad sigue manteniendo, a pesar del recorte, una de las cifras más altas del país, con más de 62.000 viviendas nuevas sin vender.
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Por provincias, los mayores volúmenes se concentran en Barcelona, con 52.286 viviendas nuevas sin vender; Alicante, con 25.131; Sevilla, con 22.447; Castellón, con 21.838; Toledo, con 20.823; y Santa Cruz de Tenerife, con 18.788. Además, la Comunidad de Madrid, registrada como provincia y comunidad uniprovincial, cuenta con 66.627 unidades aún disponibles.
Razones por las cuales el stock no garantiza el acceso a la vivienda
La relevancia del excedente se comprende mejor al compararlo con el tamaño del parque residencial de cada territorio. En toda España, las viviendas nuevas sin vender representan el 1,67% del parque total, aunque ese porcentaje es mucho mayor en ciertas provincias. Castellón alcanza el 4,85%; Toledo, el 4,67%; La Rioja, el 4,17%; Lleida, el 3,67%; y Santa Cruz de Tenerife, el 3,46%.
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Esta diferencia contribuye a entender por qué la existencia de casi medio millón de viviendas nuevas sin vender no resuelve automáticamente las dificultades de acceso. Madrid y Barcelona acumulan un volumen alto en términos absolutos, pero su proporción respecto al parque residencial provincial ronda el 2%. En cambio, las provincias con mayor excedente proporcional no siempre coinciden con los mercados donde la demanda es más intensa.
El ministerio añade, además, una aclaración metodológica importante para interpretar los datos territoriales. La estadística no mide el volumen total real de viviendas nuevas sin vender en cada comunidad, sino la evolución acumulada desde 2004.
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Por ello, cuando una comunidad aparece con stock cero, no significa que no existan viviendas nuevas pendientes de venta, sino que el excedente no ha aumentado respecto al año de referencia o se ha reducido desde entonces. En esta situación se encuentran Navarra, Cantabria y Extremadura.
Además, la serie histórica evidencia hasta qué punto el excedente actual mantiene aún desequilibrios del ciclo inmobiliario previo. El pico se registró en 2009, tras el estallido de la burbuja, con 649.780 viviendas nuevas sin vender. A partir de ese momento, el número fue disminuyendo gradualmente, aunque la velocidad de absorción se desaceleró desde 2019. En 2025 vuelve a descender, pero la caída es muy moderada.
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