Según lo dispuesto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler de vivienda se regulan por los pactos, cláusulas y condiciones que acuerden las partes, siempre dentro del marco legal vigente y, en lo no previsto, por el Código Civil.
Al momento de arrendar una vivienda, suelen surgir incertidumbres tanto entre propietarios como arrendatarios sobre los límites y condiciones que pueden estipularse en el contrato. Una de las cuestiones que más controversia genera es la posibilidad de prohibir fumar dentro de la vivienda arrendada.
En relación con este tema, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, responde con claridad en una entrevista para Fotocasa: “Es completamente legal prohibirlo”. Explica que, para que una cláusula de esta naturaleza sea válida, debe estar incluida en el contrato “de manera que no deje dudas acerca de su alcance”. Además, la prohibición puede aplicarse tanto a la totalidad del inmueble como a áreas específicas, tales como el salón, la terraza o cualquier otra habitación, siempre que esto quede explicitado en el acuerdo firmado.
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Es completamente legal que un propietario prohíba fumar
El sustento legal de esta posibilidad se encuentra en diversos artículos de la normativa vigente. Por un lado, el artículo 1.255 del Código Civil establece que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que consideren oportunos, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”. Según Zurdo, la prohibición de fumar no infringe estos límites generales. Por otro lado, el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone que “los arrendamientos de vivienda se regulan por los pactos, cláusulas y condiciones fijados por la voluntad de las partes, dentro del marco establecido en el título II de la misma ley y supletoriamente en el Código Civil”.
En el caso de que el contrato incluya claramente la prohibición de fumar, el artículo 27, apartados 1 y 2 de la LAU, concede al arrendador la facultad de resolver el contrato si el inquilino infringe esta condición. Como señala el director general de ANA, “el artículo 27,1 y 2 de la LAU autorizaría al arrendador a rescindir el arrendamiento por incumplimiento contractual del inquilino, e incluso podría retener la fianza si se detectan en la vivienda olores o manchas, con el objetivo de poder limpiarla o pintarla”.
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En los alquileres turísticos o temporales, la situación es similar, aunque resulta más evidente debido al carácter transitorio de estos contratos. Así lo indica Zurdo: “En este tipo de alquileres, incluir cláusulas de este tipo es aún más recomendable dado su carácter temporal”. En estos casos, la autonomía de la voluntad de las partes tiene un peso casi absoluto, lo que facilita la inclusión de condiciones específicas como la prohibición de fumar.
Respecto a la reclamación por incumplimiento de esta cláusula, el principal desafío para los arrendadores es la prueba. Zurdo advierte que “debe tratarse de una prueba concluyente para que un juez pueda resolver el arrendamiento por este motivo”. Esto implica que la carga de demostrar la violación de la prohibición recae en el propietario, quien debe aportar evidencias claras y verificables, como informes, fotografías o testimonios, que confirmen la presencia de olores o daños ocasionados por el tabaco.
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En conclusión, la legislación vigente permite a los propietarios incluir en los contratos de arrendamiento cláusulas que prohíban fumar en la vivienda, siempre que estén redactadas con claridad suficiente y cuenten con la aceptación de ambas partes. El marco legal ofrece flexibilidad para negociar condiciones, pero exige precisión en los términos y pruebas sólidas en caso de conflictos. De esta forma, la cuestión del tabaco en viviendas alquiladas queda a la voluntad de las partes y a la correcta formulación del contrato.