El aumento del costo reduce la rentabilidad del sector inmobiliario y empuja a los grandes inversores a abandonar el mercado residencial para destinar su capital a otros activos inmobiliarios como oficinas, locales comerciales y residencias estudiantiles
El precio de la vivienda continúa sin mostrar señales de bajada, convirtiendo este activo inmobiliario en una inversión cada vez menos atractiva para los fondos de inversión, que observan una reducción en sus márgenes de rentabilidad a estos niveles. Según los datos divulgados el lunes por el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el incremento fue del 12,9% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2025.
Este aumento representa la subida más notable desde el primer trimestre de 2007, cuando se elevó un 13,1%, y sucede tras la mayor alza de precios en 19 años registrada entre enero y marzo para las viviendas de segunda mano, con un incremento del 13,5%. Con esta nueva subida, el precio de la vivienda libre acumula ya 48 trimestres consecutivos con incrementos interanuales.
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“El precio de la vivienda ha acumulado más de una década de aumentos, aunque lo que caracteriza el comportamiento reciente es la magnitud del alza, manteniéndose en tasas de dos dígitos. De hecho, los precios superan claramente los máximos alcanzados durante la burbuja”, sostiene Ferran Font, director de Estudios en pisos.com.
Los fondos obtienen beneficios
El crecimiento constante de los precios ha provocado que los fondos de inversión y las sociedades patrimonialistas consideren la vivienda como un activo menos rentable, lo que se traduce en un retiro progresivo de su inversión en el mercado inmobiliario residencial. Esto ocurre porque el alza en el precio de la vivienda reduce los márgenes de ganancia esperados por los inversores institucionales, particularmente aquellos que ingresaron en la última década cuando los precios eran significativamente más bajos.
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“El aumento de los precios favorece que numerosos fondos que adquirieron activos tras la crisis opten por materializar plusvalías y finalizar sus ciclos de inversión. Esta dinámica es habitual en mercados maduros”, expone Carlos Bajo, managing director de Laborde Marcet.
Santiago Carbó, catedrático del Departamento de Economía en CUNEF Universidad, afirma que el precio de la vivienda y del alquiler continuará subiendo este año, salvo que España experimente una crisis económica derivada del conflicto en Oriente Medio.
La reducción gradual de la inversión institucional en el segmento residencial ya se reflejó el año pasado, cuando, según datos del Consejo General del Notariado, las personas jurídicas adquirieron 78.669 viviendas en España, pero vendieron 123.777, acumulando un saldo negativo de más de 45.000 viviendas.
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Retirada de las zonas tensionadas
La desinversión se intensifica en los mercados que han solicitado la declaración de zonas tensionadas y restricciones a la subida del alquiler, dificultando que los fondos de inversión obtengan rentabilidades mayores.
De acuerdo con expertos de Laborde Marcet, junto con las constantes modificaciones legislativas, esto ha provocado un aumento en la percepción de riesgo entre diversos actores institucionales, quienes consideran más estables otros mercados tanto nacionales como internacionales.
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“Cataluña constituye quizás el ejemplo más claro de cómo la combinación entre regulación estricta y precios elevados está desincentivando la inversión residencial. El riesgo operativo ha crecido considerablemente, y gran cantidad de inversores está direccionando su capital hacia otros segmentos inmobiliarios”, indica Carlos Bajo,
Una porción del capital que antes se destinaba a vivienda está siendo redirigida a activos inmobiliarios con mejores perspectivas de rentabilidad ajustada al riesgo, tales como oficinas, locales comerciales, residencias de estudiantes, alquileres de media estancia y proyectos de vivienda protegida.
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La subida continuará, pero con menor intensidad
Se prevé que la vivienda siga encareciéndose en los próximos meses, aunque a un ritmo inferior al actual, según pronósticos de analistas. Esta desaceleración estará relacionada con el repunte de la inflación, que cerró en mayo en la eurozona en el 3,2%, y la probable subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en la reunión del Consejo de Gobierno de este jueves, que se estima será de 25 puntos básicos, elevando el costo del dinero hasta el 2,25%.
Por lo tanto, el escenario más plausible para la segunda mitad de 2026 será “una continuidad en los aumentos de precio, aunque de forma más moderada comparado con los incrementos recientes”, estima María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
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Ella señala que la escasez de viviendas disponibles seguirá respaldando los precios al alza, pero “el endurecimiento de las condiciones financieras ejercerá presión sobre la demanda y ayudará a suavizar la velocidad de los incrementos.”
Con respecto a los meses venideros, Yogi Thadhani, country manager de Finteca en España, pronostica que “mientras la oferta no experimente un incremento relevante, es probable que los precios se mantengan elevados y el mercado continúe tensionado, con una demanda que sigue mostrando una gran resistencia”.
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En una línea similar, Ferran Font pronostica que mientras la demanda sea “firme” y la oferta “insuficiente para cubrirla”, “es razonable esperar que los precios sigan subiendo en los próximos meses, aunque el ritmo de crecimiento pueda experimentar ajustes puntuales”.