El temor a que los inquilinos no abonen la renta o perjudiquen la vivienda, las herencias bloqueadas y la falta de seguridad jurídica impiden la incorporación al mercado de miles de pisos en medio del aumento de precios y la escasez de alquiler asequible
España enfrenta la mayor crisis habitacional de las últimas décadas, caracterizada por un alza acelerada en los precios de compra y alquiler debido a la limitada oferta existente. En este contexto de tensión inmobiliaria se observa una contradicción: faltan pisos para adquirir o alquilar cuando el 2% de las viviendas en el territorio están vacías.
Aunque el porcentaje parece bajo, resulta significativo al considerar que la puesta en el mercado residencial de miles de viviendas cerradas podría aliviar parcialmente el déficit de oferta habitacional. De acuerdo con el último informe de Fotocasa Research correspondiente a 2026, menos del 3% de los propietarios indica tener actualmente una vivienda vacía, un dato casi idéntico al del año previo.
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«La vivienda vacía entre particulares continúa siendo un fenómeno limitado y la mayoría se debe a causas involuntarias como el mal estado del inmueble, conflictos hereditarios o la desconfianza hacia los arrendatarios», expone María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Ella reconoce que el ambiente de “inseguridad jurídica está bloqueando decisiones que podrían facilitar la entrada de más viviendas al mercado”. Por ello, enfatiza que las políticas que brinden seguridad en el alquiler, que promuevan la rehabilitación y que solucionen los obstáculos legales en las herencias “serían más eficaces para activar esos inmuebles que las penalizaciones fiscales” propuestas.
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El economista Santiago Carbó examina el estado actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre “aumentos sustanciales” en los precios de compra y detalla cómo la escasez y el elevado costo de alquileres e hipotecas absorben la mejora salarial de las familias.
Viviendas en mal estado y temor a alquilar
En esta situación, mientras algunas administraciones proponen penalizaciones fiscales para incentivar a los propietarios a poner en alquiler sus inmuebles vacíos, los titulares argumentan que enfrentan múltiples impedimentos para arrendar esas viviendas.
La razón principal citada por los dueños es que la propiedad no está en condiciones óptimas para venderse o alquilarse, requiriendo reformas. El segundo motivo más citado son los conflictos entre herederos sobre el uso de la vivienda heredada, y el tercero, la desconfianza en los inquilinos, vinculada al temor a impagos o daños en la propiedad.
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A estas causas se suman que las casas estén en proceso de reforma, que se encuentren en venta desde hace menos de un año o que un familiar, amigo o conocido se plantee habitar en ellas próximamente. Además, aumenta la proporción de propietarios que consideran que en la zona donde está la casa no existe suficiente demanda, mientras que disminuye el porcentaje de quienes temen no recuperar el inmueble en caso de impago.
Baleares y Canarias, las zonas con mayor número de viviendas vacías
Respecto a la localización de las viviendas desocupadas, Baleares y Canarias destacan como las comunidades autónomas donde un mayor porcentaje de propietarios admite tener pisos vacíos. Andalucía y Madrid también superan la media nacional. En el extremo opuesto se encuentran Cataluña y la Comunidad Valenciana, que presentan las menores tasas de viviendas vacías del país.
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Otro dato destacado es la duración de la desocupación. Este año, el 49% de las viviendas vacías lleva más de dos años sin uso, comparado con el 43% registrado en 2025. Por el contrario, disminuye la proporción de las que han estado vacías menos de dos años, bajando del 57% al 52%.
Propietario tipo: hombre de 54 años, clase media y con familia
El perfil predominante del propietario de viviendas vacías en España corresponde a un hombre con edad promedio de 54 años. Generalmente pertenece a la clase media, convive con su pareja e hijos y posee, en la mayoría de los casos, dos inmuebles.
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A estos propietarios les preocupa mantener la vivienda vacía. El 55% teme que la ocupen. Su segunda preocupación es la pérdida económica derivada de mantener la casa sin generar ingresos. Asimismo, enfrentan costes de mantenimiento, incluidos gastos en seguros, impuestos y comunidades, aspecto señalado por el 34%, aunque ha disminuido en comparación con el año anterior.
También baja la preocupación por el deterioro debido al abandono, así como el miedo a robos o a que daños menores empeoren por no ser detectados a tiempo. En cambio, aumenta ligeramente la inquietud sobre posibles impuestos o sanciones específicas por mantener una vivienda vacía.
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