La ley autoriza pactar distintos porcentajes de propiedad, pero es fundamental aclarar desde el principio cómo se distribuirán todos los gastos

Pareja española sonriente firma documentos con bolígrafos en una notaría, con las llaves de la vivienda en la mesa y el escudo de España de fondo.

Comprar una vivienda entre dos personas no siempre implica aportar la misma cantidad de dinero. Una puede contar con un ahorro mayor para la entrada, otra ingresos superiores para sufragar la hipoteca, o alguna puede recibir apoyo familiar. Esta situación se vuelve cada vez más común, sobre todo entre parejas jóvenes que desean acceder a una vivienda, pero no parten de condiciones económicas iguales. En este contexto, surge la duda: ¿es posible comprar una vivienda en conjunto si uno aporta más capital que el otro?

La respuesta es afirmativa. En España es legal adquirir una casa con aportaciones desiguales y distribuir la propiedad en porcentajes diversos. Esto significa que no es obligatorio comprar en un 50% cada uno. Una persona puede ser propietaria del 60% y la otra del 40%, o cualquier otro porcentaje acordado. Sin embargo, para evitar inconvenientes futuros, este reparto debe constar de forma clara desde el principio, especialmente si existe una hipoteca.

El Código Civil regula la comunidad de bienes, que se da cuando un bien pertenece a varias personas. En estos casos, cada propietario tiene una cuota de participación. Salvo que se demuestre lo contrario, las cuotas se presumen iguales, por lo que los especialistas recomiendan reflejar el reparto real en la escritura pública de compraventa y registrarlo en el Registro de la Propiedad.

La entrada no determina siempre el porcentaje de la casa

Uno de los errores más comunes es pensar que el reparto de la vivienda debe basarse únicamente en la entrada inicial. Por ejemplo, si una persona aporta 40.000 euros y otra 10.000, podría parecer razonable acordar un reparto del 80% y 20%. Sin embargo, esta evaluación solo sería completa si la vivienda se pagara totalmente con ese dinero o si el resto de los pagos se realizara en la misma proporción.

La realidad suele ser más compleja. En la mayoría de las compras existe una hipoteca que se abona durante varios años. Por eso, antes de firmar, es importante considerar no solo cuánto aporta cada persona al inicio, sino también quién asumirá las cuotas mensuales, los gastos de compraventa, los impuestos, las reformas o posibles amortizaciones futuras.

Un ejemplo claro: si una vivienda cuesta 200.000 euros, una persona aporta 40.000 euros para la entrada y la otra 10.000, pero después ambas abonan la hipoteca al 50% durante 30 años, el reparto económico real no será exactamente 80/20. Por tanto, lo más acertado es calcular el porcentaje de propiedad considerando toda la operación, no solo el ahorro inicial.

Qué debe constar en la escritura

La escritura pública de compraventa debe establecer de manera clara qué porcentaje de la vivienda adquiere cada comprador. El reparto puede ser al 50% para cada uno, aunque uno aporte más dinero, si así se conviene. Pero también puede pactarse una distribución desigual, como 60/40, 70/30 o cualquier otra proporción.

Lo fundamental es que ese porcentaje no quede solo en palabras. Si una persona aporta más dinero, pero la vivienda se inscribe con propiedad al 50%, en principio ambos serán propietarios por partes iguales, salvo que existan documentos que acrediten un acuerdo distinto. Esto puede generar disputas si la relación se termina, si la casa se vende o si uno exige recuperar lo aportado en exceso.

Además del porcentaje de titularidad, es recomendable conservar justificantes bancarios de todas las aportaciones: transferencias, recibos, extractos bancarios, documentos de donación familiar o comprobantes de herencia, si es el caso. Estos papeles pueden ser útiles para acreditar la procedencia del dinero y la contribución de cada parte.

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Hipoteca y propiedad no son lo mismo

Un error habitual es pensar que tener una proporción menor en la vivienda implica menos responsabilidad frente al banco. No siempre es así. La propiedad y el préstamo hipotecario son asuntos distintos.

Si dos personas adquieren una vivienda y ambas suscriben la hipoteca como prestatarios, ambas quedan comprometidas ante el banco en los términos estipulados en el contrato. Aunque una sea propietaria del 70% y la otra del 30%, la entidad financiera puede exigir el pago conforme al contrato de préstamo. Por ende, aportar más dinero en la entrada no implica automáticamente una reducción en la responsabilidad hipotecaria.

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga a las entidades bancarias a verificar la solvencia de quienes solicitan una hipoteca. Para ello, analizan ingresos, empleo, ahorros, gastos fijos, deudas anteriores y capacidad de pago. Es decir, el banco no se enfoca únicamente en quién será dueño de qué porcentaje, sino en la capacidad real para saldar el préstamo.

Qué ocurre si uno paga más hipoteca que el otro

También puede darse el caso de que la vivienda se adquiera al 50%, pero una persona abone una cuota mensual mayor por ganar más o por un acuerdo mutuo. En este escenario, es aconsejable dejar constancia por escrito.

Existen varias formas de hacerlo. Una es firmar un acuerdo privado que detalle que una persona pagará una parte mayor de la hipoteca y que ese excedente le dará derecho a recuperar dinero en el futuro. Otra opción es reconocer una deuda entre los copropietarios, para que lo abonado en exceso se compense cuando se venda la vivienda o se termine la copropiedad.

Asimismo, se puede pactar desde el inicio un porcentaje de propiedad distinto si se prevé que el desequilibrio en las aportaciones será constante. Por ejemplo, si alguien asumirá una mayor entrada y cuotas durante toda la vigencia del préstamo, podría tener sentido que posea una mayor parte en la vivienda.

Qué es recomendable pactar antes de comprar

Antes de firmar, no basta con decidir quién aporta cuánto. Es importante responder por escrito a preguntas fundamentales: qué aporta cada comprador para la entrada, qué porcentaje de la vivienda adquiere cada uno, cómo se afrontarán la hipoteca y los gastos, qué sucederá si alguno quiere vender, qué ocurrirá si la relación termina o cómo se actuará si alguna de las partes deja de pagar.

También es crucial valorar las implicaciones fiscales. Si una persona cubre gastos o cuotas que benefician patrimonialmente a la otra, puede haber consecuencias tributarias, sobre todo si se interpreta que existe una donación encubierta. Esto es relevante cuando intervienen ayudas familiares, donaciones de padres a hijos o dinero proveniente de una herencia.

El régimen económico de la pareja también influye en el análisis. No es igual comprar estando casados en gananciales que hacerlo en separación de bienes, como pareja no casada o entre familiares. Por ello, en operaciones con aportaciones desiguales, lo más prudente es solicitar asesoramiento notarial, jurídico o fiscal antes de firmar.