El plazo se extiende a siete años si el arrendador es una empresa u otra entidad jurídica
Los inquilinos que suscriban un contrato de arrendamiento por un año no están obligados a desalojar la vivienda al concluir ese período. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite prolongar la estancia mediante prórrogas anuales hasta alcanzar un mínimo de cinco años, siempre que se trate de su residencia habitual y el arrendador sea una persona física.
La renovación es obligatoria para el arrendador, incluso cuando el contrato estipule una duración de un año. En cambio, el inquilino puede optar por no continuar; para ello, debe notificarlo al propietario con al menos 30 días antes de que expire el contrato o alguna de sus prórrogas.
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El término amparado por la ley se incrementa si el arrendador es una empresa u otra persona jurídica. En esta situación, el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta completar siete años. Estas disposiciones son aplicables a contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Los anteriores podrían regirse por plazos distintos.
No es necesario firmar un contrato nuevo cada año
Las prórrogas se efectúan sobre el mismo contrato, lo que implica que el inquilino no debe firmar un nuevo acuerdo al concluir cada anualidad. El arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, salvo las modificaciones autorizadas por la ley, como la actualización de la renta cuando corresponda.
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Si el contrato no establece duración o indica un plazo indefinido, la ley entiende que se ha firmado por un año. Sin embargo, el arrendatario conserva el derecho a permanecer hasta completar cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda
La ley contempla una excepción que autoriza a un propietario particular a recuperar el inmueble antes de cumplirse los cinco años. Esto es posible si requiere la vivienda para uso permanente propio, para sus padres o hijos, o para el cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
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Para aplicar esta excepción no basta con que el propietario manifieste, al término del primer año, que necesita la casa. Esta facultad debe estar expresamente incluida en el contrato desde su firma.
Con cuánta antelación debe avisar el propietario de un piso al inquilino si no quiere renovar el contrato de alquiler.
Además, debe informar al inquilino la causa exacta por la que reclama la vivienda y notificarlo con al menos dos meses de anticipación. Esta excepción solo puede utilizarse una vez transcurrido el primer año y únicamente cuando el arrendador sea una persona física.
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La ley también contempla una protección en caso de que el propietario invoque esta causa pero no ocupe efectivamente el inmueble. Si él o el familiar indicado no se establecen en la vivienda durante los tres meses posteriores al desalojo, el antiguo inquilino puede solicitar regresar al inmueble o reclamar una indemnización, salvo que una causa de fuerza mayor haya impedido dicha ocupación.
Esta norma no aplica a los alquileres temporales
El derecho a permanecer cinco o siete años se aplica exclusivamente a contratos que cubren la necesidad permanente de residencia del inquilino, es decir, su domicilio habitual.
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Los alquileres temporales, como los suscritos para estancias breves por motivos de estudio, trabajo o vacaciones, se consideran arrendamientos para un uso distinto de vivienda. En tales casos, la duración depende principalmente de lo pactado entre las partes y no se aplica automáticamente el plazo mínimo contemplado en el artículo 9.
Después de cinco o siete años, el alquiler puede prolongarse
Al alcanzar el periodo mínimo, el contrato no finaliza automáticamente. Si ninguna de las partes comunica su intención de concluirlo, podrá prorrogarse por anualidades adicionales hasta un máximo de otros tres años.
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Para evitar esta renovación, el arrendador debe avisar con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino, por su parte, debe notificarlo con un mínimo de dos meses. Durante las prórrogas sucesivas, el arrendatario puede comunicar con un mes de anticipación su decisión de no renovar la siguiente anualidad.