La escasez de oferta limita la efectividad de las políticas de acceso basadas en la demanda, mientras que las ayudas a la compra terminan beneficiando más a los vendedores que a los compradores
Adquirir una vivienda se ha convertido en un desafío creciente para muchos españoles. Los precios alcanzan niveles históricos, los alquileres se llevan una parte cada vez mayor del salario, y emanciparse antes de los 30 años es más la excepción que la norma. Mientras el debate público se centra en la regulación del mercado, los expertos señalan otro problema de similar importancia: durante décadas se han construido muchas menos viviendas de las que requiere una población que crece.
Esa disparidad entre oferta y demanda ayuda a entender por qué el acceso a la vivienda ha empeorado tan notablemente. La producción de vivienda nueva en España se ha reducido un 77% desde 1970, pasando de 8,9 unidades por cada 1.000 habitantes a solo 2,1 en 2024, según el último número de Cuadernos de Información Económica, publicado por Funcas. En el mismo período, los precios reales de la vivienda aumentaron cerca de un 300%, una subida solo superada en Europa por Irlanda y Reino Unido, de acuerdo con datos de la OCDE. El resultado es un déficit acumulado que el Banco de España estima en 700.000 viviendas y un 65% de españoles entre 18 y 34 años que aún viven en el hogar familiar, una de las tasas más elevadas en Europa.
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La caída en la construcción no es un fenómeno exclusivo de España. Alemania ha reducido su producción un 58% desde 1970, Reino Unido un 60%, y Suiza un 44%. Además, en todos esos casos, la disminución se produjo mientras la población seguía aumentando. En España, la población creció un 45% en el mismo periodo, lo que agrava el desajuste entre lo que se construye y lo que la sociedad necesita.
Medidas que benefician a quienes ya poseen vivienda, pero no mejoran el acceso
Una de las investigaciones incluidas en el informe, firmada por Christian Hilber, profesor en la London School of Economics (LSE) y la Universidad de Zúrich, señala que la respuesta de la oferta de vivienda se ha vuelto cada vez menos flexible en las zonas urbanas más prósperas del continente. Las limitaciones físicas, regulaciones urbanísticas y los incentivos políticos restringen la construcción nueva justamente donde la demanda es más alta.
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Este contexto determina, según el informe, el impacto real de las políticas de vivienda centradas en la demanda. Cuando la oferta es inflexible, las subvenciones para la compra, los avales hipotecarios y las deducciones fiscales no facilitan el acceso a la vivienda: se trasladan al precio. El caso más documentado es el programa británico Help to Buy, diseñado para promover el acceso a vivienda nueva. Un estudio citado por Hilber concluyó que en el mercado londinense el programa incrementó los precios en el doble del valor de la ayuda sin incentivar construcción extra. De este modo, los beneficiarios fueron los promotores, y no los compradores. De forma parecida, políticas de subsidio como las deducciones hipotecarias aplicadas en Estados Unidos no lograron elevar la tasa de propiedad en zonas con regulaciones urbanísticas estrictas.
En esta entrevista, Javier Gil analiza las causas y consecuencias de la crisis de la vivienda en España. Desde el 'rentismo' que desplaza familias buscando aumentar beneficios, hasta posibles soluciones basadas en reordenar el mercado.
Un patrón similar se observa en el estudio sobre el control de alquileres, una medida tradicional en Alemania, Austria, Países Bajos y recientemente implementada en España con la Ley de Vivienda de 2023. Esta protege a los inquilinos con contrato vigente, pero la experiencia de San Francisco demuestra que su extensión redujo la oferta a largo plazo y elevó los precios en el mercado no regulado. Las personas que buscaron vivienda luego de la aplicación de esta medida encontraron menos opciones y a precios más altos.
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Escasez de vivienda pública y aumento de restricciones
Otro ejemplo son las regulaciones urbanísticas: cinturones verdes, límites de altura y trámites administrativos para nuevos desarrollos. Aunque la intención sea una mejor ordenación territorial, su efecto sobre la oferta es disminuir la cantidad de vivienda construible donde la demanda es más fuerte. Inglaterra representa un caso destacado: el cinturón verde instaurado en los años cincuenta se fue volviendo cada vez más estricto hasta convertirse en una de las principales barreras para la construcción nueva.
En el caso español, también han influido las décadas de promoción de vivienda protegida que no se mantuvo como parque permanente. Gran parte de las viviendas protegidas construidas con fondos públicos acabaron descalificándose con el tiempo y retornando al mercado libre, sin dejar un stock estable de vivienda accesible. Además, la promoción de vivienda protegida se mantiene prácticamente paralizada desde 2013. Actualmente, el gasto público en vivienda por habitante es cuatro veces inferior a la media europea, y España presenta el parque social más reducido de Europa occidental: solo un 3,3% del total, frente al 8% de la media comunitaria.
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