El informe anual de la institución muestra que en 2025 se finalizaron 92.000 viviendas en comparación con los 240.000 nuevos hogares creados ese mismo año
El Banco de España estima un déficit acumulado de 750.000 viviendas en el país entre 2021 y 2025, según revela el informe anual difundido por el organismo este jueves. Este número supone además un aumento del 25% respecto a la estimación realizada por la misma entidad en 2024, que señalaba un desfase de 600.000 inmuebles. En cuanto a la distribución territorial, la mitad del déficit habitacional se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, que son las áreas con mayor densidad demográfica y actividad económica del país.
Esta brecha se debe a que España crea 240.000 nuevos hogares al año, mientras que las viviendas finalizadas en 2025 alcanzaron solo las 92.000 unidades, cifra un 9% menor que el crecimiento bruto del parque residencial registrado el año previo. El déficit español representa el 3,7% del total de hogares residenciales en 2025, en contraste con el 1,5% de Italia y una situación equilibrada en Francia. Alemania fue la única gran economía donde la construcción de viviendas superó la formación de nuevos hogares durante ese período. En mayo de 2025, la institución había calculado una franja de 400.000 a 450.000 viviendas faltantes, pero al ampliar el análisis hasta el cierre de ese año, la cifra asciende a 750.000.
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El Banco de España advierte que esta tendencia no muestra señales de mejora. “Este déficit seguirá incrementándose. La oferta de vivienda nueva responde de forma limitada al aumento de precios, y la presión de la demanda residencial no ha ido acompañada de un avance en los desarrollos de suelo ni en la planificación urbanística: el crecimiento previsto en número de viviendas en áreas en desarrollo fue ‘nulo o muy reducido’ entre 2019 y 2025 en las seis grandes ciudades españolas.
La capacidad máxima del parque construido es especialmente baja en las provincias con mayor actividad económica, con niveles de disponibilidad que no superan el 14% en las cinco provincias con menor margen: Madrid, Barcelona y las tres del País Vasco. Asimismo, el organismo alerta sobre un “efecto expulsión” que afecta ya a los flujos migratorios y al mercado laboral, condicionando dónde pueden permitirse vivir los trabajadores más que dónde están ubicados sus empleos.
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Jóvenes e inmigrantes, los más afectados
A diferencia del auge inmobiliario de principios de siglo, los indicadores de riesgo para la estabilidad financiera no evidencian una acumulación de desequilibrios macrofinancieros a pesar del significativo encarecimiento. La proporción de hipotecas para viviendas habituales otorgadas con mayor riesgo sigue siendo limitada, y la vulnerabilidad financiera global de los hogares se encuentra en un nivel históricamente bajo.
La tasa de hogares que son propietarios de su vivienda habitual ha descendido desde la crisis financiera de 2008, con un traslado hacia el mercado de alquiler que afecta particularmente a jóvenes y a nuevos residentes nacidos fuera de España. La adquisición de vivienda por parte de los jóvenes ha caído notablemente durante las dos últimas décadas, en una proporción mayor que la reducción de su peso demográfico. Los jóvenes que no se han emancipado y desean comprar vivienda difícilmente pueden lograrlo sin apoyo familiar, mientras que quienes optan por el alquiler destinan una parte significativa de sus ingresos, especialmente en las grandes urbes.
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Compras de extranjeros y turismo, el problema en la costa
Las compras de vivienda por parte de ciudadanos no residentes entre 2021 y 2025 representaron el 7,4% del total de transacciones, superando el 3,8% registrado durante el boom de 2007. Su impacto es especialmente marcado en determinadas regiones: el 33,3% de las compraventas en la provincia de Alicante correspondió a no residentes, seguida de Málaga con el 27,9%, las Islas Baleares con el 23% y Tenerife con el 20,3%. En Madrid y Barcelona, la participación fue mucho menor, con un 1,6% y un 2,2% respectivamente. A esto se suma la presencia de viviendas turísticas, que conforman el 1,5% del total del parque, pero representan alrededor del 10% del mercado de alquiler, concentrándose principalmente en zonas costeras y núcleos urbanos turísticos.
(Noticia en ampliación)