Desde 2018, el país ha comenzado una media anual de 13.000 viviendas protegidas, comparado con las casi 60.000 por año durante el período 1995-2002 y más de 80.000 en el ciclo 2003-2010, según BBVA Research
La Constitución española garantiza el derecho a la vivienda, aunque en el país se ha vuelto cada vez más inaccesible. Expandir el parque de vivienda podría mitigar esta problemática, si bien es crucial señalar que no solucionaría por completo un mercado con años de alta presión. La vivienda protegida proporciona alquileres por debajo del precio de mercado para familias con ingresos medios y bajos, introduce competencia frente a los precios privados y puede disminuir la presión especulativa siempre que el parque sea considerable y estable. Sin embargo, actualmente España construye una quinta parte de la vivienda protegida que levantaba hace treinta años.
Desde 2018, la media anual de viviendas protegidas iniciadas en el país es de 13.000, en contraste con cerca de 60.000 por año en el período 1995-2002 y más de 80.000 durante el ciclo 2003-2010, según un estudio de BBVA Research divulgado esta semana. Como resultado, en los últimos siete años se alcanza apenas la producción que España lograba en un solo año a comienzos de los 2000.
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La diferencia resulta aún más evidente visto desde la demanda. Durante estos mismos años de baja actividad constructiva, España ha formado alrededor de 145.000 nuevos hogares anuales, cifra que se ha elevado a 260.000 desde 2021. La brecha entre las necesidades reales y la construcción efectiva continúa ampliándose.
España posee el parque más reducido de vivienda social de alquiler en la UE
El análisis de BBVA Research contextualiza este colapso dentro de un parque de vivienda pública que ya era uno de los más limitados de Europa occidental antes de la caída. Según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), la vivienda social constituye menos del 2% del total del parque en España, mientras que el promedio en la Unión Europea (UE) es del 8%. En otras palabras: en Europa se destinan ocho viviendas de cada cien para uso social, pero en España son menos de dos.
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Una de las razones históricas de esta disparidad, según el informe, radica en que gran parte de la vivienda protegida construida en décadas anteriores terminó privatizándose con el tiempo, lo que impidió consolidar un parque público estable. El stock se construía, pero no se acumulaba. De hecho, un estudio del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) recopilado por Idealista reveló que el país podría haber alcanzado el 38% en 2025 si se hubiera priorizado esta área.
El economista Santiago Carbó examina la situación actual en el mercado inmobiliario. Advierte sobre «incrementos significativos» en los precios de compra y explica cómo la escasez junto con los elevados costos del alquiler y las hipotecas absorben los aumentos salariales de las familias.
El Plan Nacional de Vivienda 2026-2030, anunciado recientemente por el Gobierno, busca cambiar esta dinámica. Este plan triplica los fondos destinados a la construcción de vivienda pública en comparación con iniciativas anteriores, con un presupuesto global de 7.000 millones de euros durante cuatro años. Además, presenta mecanismos para asegurar la titularidad pública de las viviendas construidas y prioriza el alquiler por encima de la venta.
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Los datos, sin embargo, evidencian las limitaciones del esfuerzo. Cerca del 40% del total presupuestado se dedicará a nueva construcción, con ayudas de 85.000 euros por vivienda. Si se ejecuta completamente esta proporción en los próximos cuatro años, el parque público aumentaría aproximadamente en 33.000 unidades. Esta cifra, según BBVA Research, “resulta muy baja en comparación con la construcción pasada y con lo requerido para alcanzar rápidamente un parque de vivienda pública similar al promedio de la UE”.
El mayor porcentaje del presupuesto —un 30% del total— está destinado a rehabilitación, no a nueva construcción. Otra partida considerable busca movilizar viviendas vacías en los centros urbanos. Sin embargo, los datos complican esta medida: tanto el Instituto Nacional de Estadística (INE) como varias administraciones regionales señalan que la mayoría de las viviendas desocupadas se encuentran en zonas rurales o municipios sin desequilibrio real entre oferta y demanda. El informe reconoce que el impacto de esta medida será limitado, aunque podría ayudar a impulsar la regeneración de barrios degradados.
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Más allá del financiamiento, el plan enfrenta un desafío en su estructura institucional. Las comunidades autónomas deberán aportar el 40% de los recursos totales, lo que convierte su implementación en un ejercicio de coordinación entre administraciones con competencias dispersas. BBVA Research advierte que esta dependencia podría dificultar la ejecución del plan y generar desigualdades territoriales según la capacidad o disposición de cada región para cofinanciar.
Tres retos estructurales, según BBVA Research
El informe señala además tres retos estructurales que el plan no logra superar por sí solo: la escasez de suelo para edificar, la carencia de mano de obra en el sector de la construcción y la inseguridad jurídica para los inversores privados. Sin progresos en estas áreas, advierte BBVA Research, la vivienda pública enfrentará los mismos obstáculos que frenan la construcción privada, y la incorporación de nuevas unidades al mercado será lenta.
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El plan incluye algunas medidas para atraer inversión privada, como financiar la urbanización de terrenos donde se planee edificar un 40% de vivienda pública o subsidiar la industrialización del proceso constructivo. Sin embargo, BBVA Research enfatiza que atraer capital requerirá, principalmente, garantizar estabilidad y previsibilidad regulatoria, así como una rentabilidad mínima, que actualmente no está asegurada.
El Plan Nacional de Vivienda 2026-2030 se suma a otras iniciativas en curso, como el Fondo España Crece, que aspira a añadir 15.000 viviendas al año. Ante la magnitud del déficit acumulado, BBVA Research plantea la necesidad de un pacto nacional para priorizar recursos hacia la construcción de vivienda, mejorar la coordinación administrativa y brindar certidumbre para los inversores.
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