Antes de publicar una vivienda en un portal inmobiliario, es recomendable verificar su situación legal, económica y técnica para evitar demoras cuando surja un comprador
Vender una vivienda por internet no solo consiste en tomar fotos, redactar un anuncio y establecer un precio. Antes de publicar el inmueble en un portal inmobiliario, es conveniente preparar varios documentos que acrediten la situación legal, económica y técnica de la propiedad. Algunos documentos son obligatorios desde el momento en que se anuncia la casa, como el certificado energético. Otros no son imprescindibles para subir el anuncio, pero ayudan a evitar complicaciones cuando se presenta un comprador interesado.
Es fundamental diferenciar entre los documentos necesarios para publicar la vivienda, los que pueden solicitarse antes de firmar las arras y aquellos que deberán estar listos para formalizar la compraventa ante notario. Tenerlos preparados con antelación puede evitar retrasos, confusiones sobre la titularidad o rebajas de última hora si el comprador advierte cargas, deudas o trámites pendientes.
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El certificado energético, fundamental para publicar la vivienda
El documento más relevante para anunciar una vivienda en internet es el certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender o alquilar un inmueble y debe estar disponible desde el momento en que se promociona la operación. La normativa establece que cualquier anuncio debe incluir la calificación energética del inmueble, ya sea en portales inmobiliarios, agencias, páginas web, catálogos, prensa u otros soportes similares.
Este certificado informa sobre el consumo energético de la propiedad y sus emisiones. Para obtenerlo, el propietario debe contratar a un técnico cualificado, quien visita la vivienda, analiza sus características y emite el documento. Posteriormente, debe registrarse ante el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.
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Su vigencia general es de diez años, aunque se reduce a cinco en los inmuebles con calificación energética G, la más baja. No disponer de este certificado o anunciar una vivienda sin incluir su calificación energética puede conllevar sanciones.
La nota simple, una revisión básica antes de vender
Aunque la nota simple no es estrictamente un documento obligatorio para publicar un anuncio, sí es uno de los primeros papeles que conviene solicitar. Se obtiene en el Registro de la Propiedad y permite verificar quién figura como titular de la vivienda, cómo está descrito el inmueble y si existen cargas, como una hipoteca, embargo o alguna limitación registral.
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Tenerla antes de publicar el piso facilita evitar errores en el anuncio y aporta confianza al comprador. También permite detectar problemas antes de avanzar en la operación, por ejemplo, si la descripción registral no coincide con la situación real de la vivienda o si persiste alguna carga que ya debería haberse cancelado.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anuncia que el nuevo Plan Estatal de Vivienda incluirá la financiación de obras de urbanización y se centrará en fomentar la vivienda protegida.
Escritura, IBI y comunidad: demostrar propiedad y pagos
Otro documento relevante es la escritura de propiedad. No siempre será una escritura de compraventa, ya que la vivienda puede haberse adquirido por herencia, donación o adjudicación, pero debe existir un documento que acredite cómo el inmueble llegó a manos del propietario. La escritura permite confirmar quién es el dueño, en qué proporción lo es y los datos básicos de la finca. En caso de pérdida, puede solicitarse una copia en la notaría donde se firmó.
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También es recomendable contar con el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo se paga anualmente y el justificante demuestra que está abonado. Además, aporta datos útiles como la referencia catastral.
Si la vivienda es parte de una comunidad de propietarios, el vendedor deberá acreditar si existen deudas pendientes. La Ley de Propiedad Horizontal establece que debe declarar si está al corriente de pago o indicar las cantidades que adeuda. Además, debe presentar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador le exima expresamente de esta obligación. Este documento suele solicitarse al administrador de fincas o al secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
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La cédula de habitabilidad depende de la comunidad autónoma
La cédula de habitabilidad certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. No obstante, no es obligatoria en toda España. Su exigencia varía según la comunidad autónoma, por lo que no todos los propietarios deben tramitarla antes de vender.
En las zonas donde es obligatoria, conviene verificar si la vivienda tiene una cédula vigente o si es necesario solicitar una nueva. Este documento puede ser requisito para formalizar la operación o para contratar ciertos suministros. Por ello, aunque no afecte a todos los vendedores, es un trámite que debe revisarse antes de poner el inmueble en venta.
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La ITE o el IEE, para edificios antiguos
En edificios con antigüedad, también es importante verificar si el inmueble cuenta con la Inspección Técnica del Edificio o el Informe de Evaluación del Edificio. Este no es un documento individual de la vivienda, sino del edificio en su conjunto.
La obligación varía según la normativa autonómica y municipal. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, el Informe de Evaluación de Edificios se requiere en edificios residenciales colectivos de más de 50 años, entre otros casos. Si el piso está en un edificio antiguo, el propietario puede consultar esta información con el administrador de fincas, presidente de la comunidad o el ayuntamiento.
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Los recibos de suministros permiten evitar dudas
Los últimos recibos de luz, agua o gas tampoco son obligatorios para publicar la vivienda en internet, pero es conveniente tenerlos a mano. Sirven para demostrar que los suministros están activos y que no existen deudas pendientes con las compañías.
También facilitan la gestión del cambio de titularidad al cerrar la venta. Si algún suministro está dado de baja, es aconsejable aclararlo desde el inicio, ya que reactivarlo podría implicar costos o plazos adicionales para el comprador.
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Qué preparar antes de publicar el anuncio
Antes de subir el piso a un portal inmobiliario, el propietario debería contar como mínimo con el certificado energético y una descripción fiel de la vivienda. El anuncio debe reflejar correctamente la superficie, distribución, estado de conservación, la planta, si tiene ascensor, terraza, garaje o trastero, y cualquier característica relevante para el comprador.
Es recomendable también revisar la nota simple, comprobar si hay cargas y tener controlados los gastos de comunidad, el IBI y los suministros. No todos estos documentos son obligatorios para anunciar la vivienda, pero facilitan responder rápidamente ante un interesado y disminuyen el riesgo de complicaciones posteriores en la operación.