La vivienda usada alcanza niveles récord mientras las entidades financieras endurecen las condiciones, solicitando mayor ahorro, ingresos elevados y estabilidad laboral para otorgar financiación
Adquirir una vivienda se presenta este año como un reto aún mayor. Esto no solo se debe a que los precios siguen ascendiendo y la oferta disponible todavía no es suficiente para satisfacer la creciente demanda, sino también a que el acceso a una hipoteca se vuelve cada vez más complicado. Las entidades bancarias han endurecido sus condiciones y exigen perfiles económicos más estrictos a quienes buscan financiación.
Los precios de los pisos continúan subiendo, llegando a ser inaccesibles para una gran parte de la población. Según el índice de precios inmobiliarios de idealista, el coste de la vivienda usada en España aumentó un 16,9% interanual en abril, situándose en una media de 2.748 euros por metro cuadrado. Este es el valor más elevado registrado hasta la fecha.
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Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com, señala que “la conjunción de escasez de suelo, regulaciones estrictas para la construcción nueva y una demanda internacional constante crea un mercado donde las posibilidades de bajada de precios son muy limitadas”.
El economista Santiago Carbó analiza el panorama actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre “aumentos significativos” en los precios de compra y describe cómo la falta de vivienda y los altos costos de alquiler e hipotecas absorben las subidas salariales de las familias.
Carencia persistente de vivienda
Mientras los precios se mantienen en alza, la oferta de viviendas a la venta no crece, impulsada por el aumento acelerado de la demanda debido a la entrada de inmigrantes, el buen desempeño del mercado laboral y el incremento de hogares unipersonales. Esta situación intensificará el déficit habitacional que tiene España, que se estima en 625.000 inmuebles entre 2021 y 2025.
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La demanda de vivienda choca con la notable reducción en la construcción de casas, que ha disminuido un 83% desde 2006, manteniéndose por debajo de las 100.000 unidades anuales en los últimos 15 años.
Los especialistas de Bankinter admiten que la insuficiencia en la oferta no se revertirá durante los próximos cinco años. “Podemos afirmar con certeza que en los tres años venideros las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda prevista; para incrementar esta cifra es crucial que las administraciones públicas liberen terreno y aceleren los desarrollos urbanísticos y modificaciones de uso”, explican.
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Las entidades bancarias limitan el acceso a la financiación
Además de las dificultades a la hora de comprar vivienda, este año se suma la decisión de los bancos de endurecer los requisitos para quienes solicitan financiación. Esto responde a que el mercado hipotecario español ha alcanzado un periodo de estabilización luego de meses caracterizados por una fuerte competencia entre entidades financieras.
Aunque las condiciones de financiamiento permanecen relativamente favorables, el aumento del euríbor y el escenario geopolítico internacional están impulsando un cambio en la estrategia bancaria, que deja atrás la guerra por las mejores hipotecas para enfocarse en perfiles de clientes más sólidos.
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Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, reconoce que el mercado ha dejado atrás la etapa de guerra de precios para entrar en una fase de equilibrio: “Actualmente, el enfoque no está en quién ofrece el tipo más bajo, sino en quién lo ofrece al perfil correcto”.
Este nuevo paradigma está transformando la manera en que los bancos conceden hipotecas, con un análisis más riguroso de los perfiles financieros de los solicitantes y una menor predisposición a competir solo por precio. En este contexto, la personalización de las ofertas gana relevancia frente a las campañas masivas de captación.
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Mayor necesidad de ahorro
Durante el primer trimestre del año, las entidades redujeron la financiación media, situándola cerca del 75% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Esta política “impone a los compradores un ahorro medio de 66.557 euros para poder formalizar el préstamo, dificultando el acceso especialmente a aquellos con menor capacidad de ahorro”, señala Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
A la exigencia de un mayor ahorro inicial se suma ahora un endurecimiento en los criterios de solvencia económica en comparación con los aplicados hace pocos meses. Las entidades financieras solicitan a los compradores ingresos netos mensuales promedio de 2.582 euros, además de una estabilidad laboral consolidada. De hecho, la antigüedad laboral requerida promedia ya alrededor de siete años.
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“Esta combinación de solidez financiera y trayectoria laboral estable se ha convertido en la condición indispensable para superar las restricciones del presente año”, destaca Martínez.
Garriga también reconoce el cambio en la estrategia bancaria: “Siguen siendo competitivos, pero mucho más selectivos; ya no ajustan precios para todos. Cada entidad tiene claro el perfil de cliente que busca y en ese punto es donde endurecen su postura”.
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