El fin del contrato permite pactar nuevas condiciones sin límite en muchos casos, aunque existen restricciones en zonas tensionadas y para grandes tenedores que condicionan la evolución del mercado
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado la aprobación de un Real Decreto Ley con tres medidas 'urgentes y contundentes' para regular el mercado del alquiler.
La regulación de los contratos de alquiler se ha convertido en un tema crucial en España, tanto desde una perspectiva jurídica como social y económica. Según informes del sector inmobiliario, cerca del 25% de los hogares viven en régimen de alquiler, superando el 30% en las grandes ciudades, mientras que miles de contratos (se estiman más de 700.000) enfrentarán posibles incrementos significativos tras su vencimiento a lo largo de este año. Este escenario sitúa en el centro del debate la normativa aplicable a la renovación o finalización de los contratos, pues de ella depende en gran medida la estabilidad de los inquilinos.
En un video publicado en su perfil de TikTok (@montse_pijoan), la abogada Montse Pijoan explica que la respuesta varía según el tipo de arrendamiento. “En alquileres de temporada, locales comerciales, o usos distintos a vivienda, rige la voluntad de las partes”, señala. Esto implica que, al concluir el plazo, ambas partes deben acordar una nueva renta y “no existe limitación alguna para el aumento de la renta”. En este tipo de contratos, por tanto, prevalece la libertad contractual, otorgando mayor margen de negociación tanto al arrendador como al arrendatario.
En cuanto a los contratos de vivienda habitual, si el acuerdo se extingue tras cinco o siete años, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el propietario notificó al inquilino con al menos cuatro meses de anticipación, ambas partes deben firmar un nuevo contrato. “No existe límite para la subida de la renta”, aclara la abogada. Este escenario marca una diferencia importante respecto a los contratos vigentes, dado que la finalización del acuerdo permite una renegociación completa de las condiciones económicas.
Normativa en las zonas tensionadas
En cuanto a las posibles excepciones, Pijoan especifica: solo en zonas tensionadas “el pequeño propietario no podrá incrementar la renta en un nuevo contrato por encima de la renta pactada en el contrato anterior”. Únicamente podrá ajustarse conforme al IPC o al índice de referencia vigente. Este aspecto es especialmente relevante en el contexto actual, donde ciertas áreas urbanas han sido objetivo de regulación específica para frenar los aumentos en los precios del alquiler.
Cuando el propietario es considerado gran tenedor, la abogada señala que el precio del alquiler “deberá ajustarse a lo que se establezca como límite por el Gobierno en cada caso”. Esta distinción entre pequeño propietario y gran tenedor añade un nivel adicional de complejidad normativa, ya que las obligaciones y restricciones no son uniformes y dependen del perfil del arrendador.
Actualmente, la declaración de zona tensionada corresponde a las comunidades autónomas. Según Pijoan, “en este momento solo están declaradas como zonas tensionadas algunas ciudades de las comunidades autónomas de País Vasco, Navarra, Galicia y Cataluña”. Esto implica que la aplicación de los límites no es uniforme en todo el territorio, sino que depende de decisiones administrativas específicas, que pueden cambiar con el tiempo.
Renovación o prórroga del contrato
Es fundamental entender que, al finalizar el periodo inicial del contrato de alquiler de vivienda habitual, si el propietario notifica en tiempo la no renovación, el precio del nuevo alquiler puede establecerse libremente, salvo en los casos mencionados de zonas tensionadas. Solo en estos supuestos existen límites legales para el aumento del precio. Esta situación justifica por qué muchos inquilinos enfrentan subidas significativas al firmar un nuevo contrato, sobre todo en mercados con alta demanda.
Respecto a los contratos prorrogados, la abogada detalla que la renta “solo puede aumentar conforme al índice correspondiente, el IPC o el IRA, según la fecha del contrato”. Esto significa que, mientras el contrato continúe vigente en sus prórrogas legales, la actualización del precio está limitada a los índices establecidos, lo que proporciona cierta previsibilidad al inquilino. Pijoan señala que cada caso depende de la legislación específica en vigor y que las condiciones pueden variar según la comunidad autónoma y el tipo de arrendador.