España se posiciona como el cuarto país de la UE donde los precios de la vivienda subieron más, alcanzando un coste medio del metro cuadrado en niveles históricos, con un valor de 2.284 euros
El mercado residencial en España cerró 2025 con récords en precios de vivienda, compraventas y en la cantidad de hipotecas otorgadas a extranjeros. También se incrementó, aunque sin alcanzar máximos históricos, la contratación de créditos hipotecarios por parte de españoles, así como su importe, lo cual elevó el endeudamiento familiar debido al aumento en la cuota hipotecaria promedio.
Dentro de este contexto alcista, el precio promedio de la vivienda alcanzó en 2025 un récord histórico, situándose en 2.284 euros por metro cuadrado, lo que representó un incremento anual del 9,5%. En cuanto a la vivienda nueva, el alza fue del 8%, con un precio medio de 2.445 euros por metro cuadrado, mientras que en la vivienda usada el aumento fue del 9,9%, con un valor de 2.240 euros. Ambos alcanzaron niveles históricos, según el Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria elaborado por el Colegio de Registradores.
El coste medio nacional llegó a superar casi el doble en ciertas comunidades autónomas, como Madrid, donde el metro cuadrado tuvo un precio medio de 4.091 euros en 2025; seguida por Illes Balears, con 3.988 euros; País Vasco, con 3.295 euros; y Cataluña, con 2.709 euros. En las capitales, los precios más elevados correspondieron a San Sebastián, con un promedio de 6.107 euros el metro cuadrado; Madrid, con 5.283 euros; y Barcelona, con 4.800 euros.
El coste medio de una vivienda en España llega a 214.581 euros
El aumento en el precio de las viviendas durante el año pasado elevó el valor medio pagado por los compradores hasta 214.581 euros, un 8,2% más, alcanzando la cifra más elevada registrada. Por comunidades autónomas, los precios más altos se concentraron en Illes Balears (410.322 €), Comunidad de Madrid (386.239 €), País Vasco (276.277 €) y Cataluña (240.455 €).
Estos datos colocaron a España como el cuarto país de la UE con el mayor incremento en el precio de la vivienda en 2025, con una alza del 12%, conforme a los datos más recientes de Eurostat, cifra que supera el 9,5% calculado por el Colegio de Registradores. El aumento en España superó la media europea, que fue del 5% respecto a 2024. Según la oficina estadística de la UE, el incremento medio en la eurozona fue del 5,1%.
Al ajustar el precio por la inflación, Eurostat estima que los precios en España subieron un 9,7%, posicionándola como el cuarto país europeo con mayor crecimiento en precios, sólo detrás de Portugal (14,7%), Hungría (11,7%) y Croacia (10%).
Precios récord no detienen las compras
El encarecimiento de las viviendas no afectó la dinámica de las compraventas, que aumentaron un 10,7% en 2025, llegando a 705.357 operaciones, la cifra más alta desde 2007, año en que España atravesaba la burbuja inmobiliaria. Este dato implica 14,27 compraventas por cada mil habitantes al año.
En todas las comunidades autónomas y en 49 de las 50 provincias hubo crecimiento en las compraventas respecto a 2024, con incrementos de dos dígitos en 37 provincias.
El aumento fue impulsado también por los compradores extranjeros, quienes participaron en el 13,82% de las operaciones. En números absolutos, la demanda extranjera subió hasta 97.500 transacciones, frente a cerca de 93.000 en 2024.
Británicos, principales compradores extranjeros de viviendas en España
Los compradores foráneos más destacados fueron los británicos, con un 7,97% del total, seguidos por alemanes (6,52%), neerlandeses (6,31%), marroquíes (5,74%), rumanos (5,24%), franceses (5,11%) e italianos (5,05%).
Por comunidades, los mayores porcentajes en compraventas realizadas por extranjeros correspondieron a Illes Balears (29,86%), Comunitat Valenciana (27,65%) y Canarias (25,65%). En provincias, sobresalieron Alicante (43,29%), Málaga (32,8%) y Santa Cruz de Tenerife (30,04%).
Otro indicador que marcó un récord fue el periodo medio de posesión de las viviendas vendidas, que alcanzó los 18,1 años en 2025, incrementándose un 2,5% con respecto al año anterior.
Desde el mínimo histórico de 2009, con 7,3 años, el periodo medio ha ido aumentando constantemente. Las comunidades con mayores períodos fueron País Vasco, con 25,4 años; Extremadura, con 21,6 años; y Cataluña, con 21 años.
Incremento en hipotecas y en plazos
En paralelo al crecimiento de las compras, también aumentaron las operaciones hipotecarias. En 2025 se firmaron 498.500 hipotecas, un 14,5% más que en 2024, representando más de 63.000 contratos adicionales respecto al año anterior, y alcanzando el nivel más alto desde 2010.
Por comunidades, Andalucía registró la cifra más alta de hipotecas sobre viviendas, con 96.819. Le siguieron Cataluña con 86.135; Comunidad de Madrid, con 73.715; y Comunidad Valenciana, con 60.126. En dieciséis de las diecisiete regiones se observó un aumento en el número de hipotecas, con tasas de dos dígitos en quince.
Estos datos provocaron que el endeudamiento hipotecario ascendiera en 2025 un 10,2%, hasta un promedio de 163.612 euros, estableciendo otro récord histórico. Las comunidades con los mayores niveles de endeudamiento por vivienda fueron Illes Balears, con 274.689 euros; Comunidad de Madrid, con 261.615 euros; y Cataluña, con 182.604 euros.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció la aprobación de un Real Decreto Ley con tres medidas 'urgentes y contundentes' destinadas a regular el mercado del alquiler.
Hipotecas firmadas por extranjeros alcanzan niveles máximos
Del total de hipotecas, el 7,92% fueron suscritas por extranjeros, alcanzando las 39.485, un máximo histórico y un incremento del 20,7% frente a 2024. Las comunidades con mayor peso de hipotecas por extranjeros fueron Illes Balears (15,2%), Comunitat Valenciana (12,83%) y Cataluña (12,28%).
El importe medio de hipoteca para extranjeros en vivienda se acercó a los 193.000 euros, con un aumento anual del 12,7%, estableciendo otro máximo en la serie histórica. Las mayores medias se registraron en Illes Balears, con 424.432 euros; Comunidad de Madrid, con 283.518 euros; y Andalucía, con 215.747 euros.
Comprar vivienda resulta cada vez más complejo
En este contexto, los indicadores de accesibilidad a una vivienda mostraron nuevos deterioros durante el año pasado, a pesar de que la tasa media de interés se redujo en -0,36 puntos porcentuales hasta el 3,02%, y que el plazo promedio de contratación aumentó un 2,7% alcanzando los 25,4 años.
La cuota hipotecaria mensual promedio en 2025 fue de 769 euros, con un incremento anual del 4,2%. Esta cuota representa el 32,67% del costo salarial, alejándose de los mínimos históricos del 27,5% registrados en 2016.
Las comunidades con las cuotas hipotecarias mensuales medias más elevadas fueron Illes Balears, con 1.341,4 euros; Comunidad de Madrid, con 1.184,2 euros; y Cataluña, con 845,8 euros.
En cuanto a la proporción de esta cuota respecto al costo salarial, las regiones con mayores dificultades de accesibilidad fueron Illes Balears (56,86 %), Comunidad de Madrid (41,34 %) y Canarias (36,14 %).