El Índice de Referencia de Arrendamiento (IRAV), implementado tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2024, restringe el porcentaje de incremento de alquileres a los inquilinos desde esa fecha
Los elevados precios de los arrendamientos impulsan a quienes pueden a comprar vivienda apresuradamente: “No hay alternativa debido a la falta de oferta”
El Índice de Referencia de Arrendamiento (IRAV) presenta en noviembre su nivel más alto desde su creación, alcanzando una tasa del 2,29%, conforme a los datos facilitados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El nuevo máximo de este indicador, diseñado por el Gobierno para limitar las subidas de rentas al renovar contratos de alquiler, implica que los inquilinos que actualicen ahora su renta afrontarán los incrementos más elevados desde la implantación del índice en noviembre de 2024. A pesar de este repunte, el IRAV continúa por debajo del 3% registrado el mismo mes por el IPC, que tradicionalmente se utilizaba para ajustar las rentas antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023.
Después de alcanzar en noviembre valores inéditos en la tasa desde el inicio de la serie estadística en noviembre de 2024, el índice suma seis meses consecutivos de subida y se mantiene por encima del 2%. Esta tendencia comenzó con un 2,10% en junio, siguió en julio con 2,15%, y continuó ascendiendo en agosto y septiembre con 2,19% y 2,11%, respectivamente. El récord que hoy se supera se situó en octubre, con un 2,25%.
El índice de referencia fue establecido en cumplimiento con la disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que introduce varias medidas para regular los precios en los contratos de arrendamiento. Todos los contratos firmados a partir de esta fecha, coincidiendo con la puesta en marcha de la nueva Ley de Vivienda, deben actualizar sus rentas según este índice, cuyo cálculo busca proporcionar mayor estabilidad y previsibilidad tanto a propietarios como a inquilinos, reemplazando otros índices como el IPC que se usaban anteriormente para estas actualizaciones.
Cómo se determina el IRAV
El método de cálculo de este índice incluye tres componentes distintos, con el objetivo de minimizar la volatilidad que pueden presentar otras medidas de inflación ante situaciones temporales del mercado. Para el cálculo, se consideran el IPC, la inflación subyacente y las variaciones en las tasas de crecimiento anual de ambos indicadores correspondientes a cada mes. El IRAV se establece tomando el valor más bajo entre estos tres parámetros.
Una vez consideradas estas diferencias interanuales, al resultado se aplica un coeficiente moderador. Este coeficiente es determinado conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa. Su función es ajustar el índice teniendo en cuenta las condiciones particulares del mercado del alquiler de vivienda en cada periodo.
El origen del nuevo índice de referencia
Antes de la entrada en vigor del nuevo índice, los ajustes de alquiler se realizaban casi siempre según el IPC, considerado una medida fiable y relativamente estable del aumento del coste de vida. Sin embargo, a partir del incremento de la inflación tras la invasión rusa de Ucrania, el Gobierno de España estableció límites temporales para contener la alta volatilidad producida por la escalada del conflicto internacional en la evolución de los precios: un máximo del 2% en 2022 y del 3% para 2024.
Con la llegada de 2025, estos límites desaparecieron y se comenzó a aplicar el índice publicado por el INE frente al renovado problema de inestabilidad. La actualización se realiza anualmente para cada contrato, aunque la ley permite prorrogar rentas cinco años si el arrendador es particular, o siete años si es gran tenedor. Parte del sector critica este mecanismo por mantener incrementos siempre por debajo de la inflación real, lo que, según señalan, reduce el atractivo y limita la oferta de viviendas.